Trả lời nhanh
Có ba nhóm khiến bảo hiểm cháy nổ chung cư không chi trả:
- Loại trừ theo quy định — động đất, chiến tranh, khủng bố, tài sản tự lên men hoặc tự toả nhiệt
- Lỗi của người được bảo hiểm — cố ý gây cháy, kê khai gian dối, vi phạm nghiêm trọng quy định phòng cháy
- Tài sản ngoài phạm vi hợp đồng — phần sở hữu chung, tiền mặt, vàng, tài sản chưa khai
Trên thực tế, nhóm thứ ba gây tranh chấp nhiều nhất — không phải vì bảo hiểm khắt khe, mà vì người mua tưởng hợp đồng phủ rộng hơn thực tế.
1. Loại trừ theo quy định của nghị định
Đây là nhóm loại trừ chung cho bảo hiểm cháy nổ bắt buộc, quy định tại Nghị định 67/2023/NĐ-CP và các sửa đổi tại Nghị định 105/2025/NĐ-CP. Mọi doanh nghiệp bảo hiểm đều áp dụng như nhau, không đơn vị nào được thu hẹp hoặc mở rộng.
| Nhóm loại trừ | Ví dụ cụ thể |
|---|---|
| Biến động thiên nhiên | Động đất, núi lửa, các biến động lớn khác của tự nhiên |
| Biến cố chính trị | Chiến tranh, nội chiến, đình công, bạo loạn, khủng bố |
| Rủi ro hạt nhân | Phóng xạ, nhiễm phóng xạ từ nhiên liệu hạt nhân |
| Bản chất tài sản | Tài sản tự lên men, tự toả nhiệt, hư hỏng do quá trình xử lý bằng nhiệt |
| Ô nhiễm, nhiễm bẩn | Thiệt hại do ô nhiễm trừ khi phát sinh trực tiếp từ đám cháy được bảo hiểm |
Với một căn hộ chung cư bình thường, nhóm này hiếm khi được viện dẫn. Rủi ro thực tế mà cư dân gặp phải gần như luôn nằm ở hai nhóm sau.
2. Loại trừ do hành vi của người được bảo hiểm
Cố ý gây cháy. Rõ ràng và tuyệt đối. Bao gồm cả trường hợp người thân trong gia đình cố ý gây ra.
Kê khai không trung thực. Luật Kinh doanh bảo hiểm 2022 quy định nghĩa vụ cung cấp thông tin đầy đủ và trung thực khi giao kết. Khai sai loại hình sử dụng căn hộ là ví dụ hay gặp: đăng ký là nhà ở nhưng thực tế dùng làm kho hàng, văn phòng, cho thuê ngắn ngày hoặc nơi kinh doanh ăn uống. Mức độ rủi ro khác hẳn, và khi xảy ra tổn thất doanh nghiệp bảo hiểm có cơ sở xem xét lại trách nhiệm.
Vi phạm nghiêm trọng quy định phòng cháy chữa cháy. Tự ý cải tạo làm mất lối thoát nạn, che chắn đầu phun chữa cháy, tháo bỏ thiết bị báo cháy trong căn hộ, tích trữ chất dễ cháy vượt mức cho phép.
Điểm cần hiểu đúng: không phải cứ có vi phạm nhỏ là mất toàn bộ quyền lợi. Vấn đề là mối liên hệ nhân quả giữa hành vi vi phạm và đám cháy. Vi phạm không liên quan tới nguyên nhân cháy thường không làm mất quyền bồi thường.
3. Tài sản nằm ngoài phạm vi hợp đồng
Đây không phải "loại trừ" theo nghĩa pháp lý, nhưng là lý do bị từ chối phổ biến nhất trên thực tế — và hoàn toàn tránh được.
Phần sở hữu chung. Hợp đồng của cư dân chỉ phủ từ mặt trong tường trở vào. Kết cấu toà nhà, hành lang, thang máy, hầm để xe thuộc hợp đồng của ban quản trị. Nhiều người tưởng mua bảo hiểm căn hộ là phủ cả phần chung.
Tài sản đặc biệt. Tiền mặt, vàng, đá quý, giấy tờ có giá, tác phẩm nghệ thuật, bản thảo — nhóm này cần khai báo và thoả thuận riêng, nếu không sẽ nằm ngoài phạm vi.
Phần khai thiếu giá trị. Khai 500 triệu cho tài sản thật 1 tỷ thì mọi tổn thất bị trừ 50%, kể cả tổn thất nhỏ.
4. Phí bạn đóng mua được những gì?
Căn hộ khai 1 tỷ đồng, toà nhà có hệ thống chữa cháy tự động: phí 500.000đ/năm. Khoản này phủ phần hoàn thiện, nội thất và thiết bị bên trong căn hộ — không phủ phần sở hữu chung và tài sản đặc biệt chưa khai.
Tỷ lệ phí cho nhà chung cư theo Phụ lục VI Nghị định 105/2025/NĐ-CP: 0,05%/năm nếu có sprinkler, 0,1%/năm nếu không có.
| Hạng mục | Có nằm trong phạm vi? | Ghi chú |
|---|---|---|
| Sàn, trần, sơn tường, tủ bếp | Có | Nếu đã tính vào giá trị khai báo |
| Nội thất rời, đồ gỗ, đồ dùng | Có | Nên giữ hoá đơn món giá trị lớn |
| Điều hoà, tủ lạnh, tivi, máy giặt | Có | Khai riêng nếu giá trị lớn |
| Kết cấu toà nhà, hành lang, thang máy | Không | Thuộc hợp đồng của ban quản trị |
| Tiền mặt, vàng, đá quý | Không | Cần thoả thuận riêng |
| Xe máy, ô tô để dưới hầm | Không | Thuộc bảo hiểm vật chất xe |
Ví dụ tính cụ thể
Căn hộ 80m² tại toà nhà có sprinkler, khai giá trị tài sản 1 tỷ đồng. Xảy ra cháy làm hỏng 200 triệu tiền nội thất và thiết bị.
• Phí đã đóng: 1.000.000.000 × 0,05% = 500.000đ/năm
• Thiệt hại thuộc phạm vi: 200 triệu
• Khai đúng giá trị nên không bị trừ theo tỷ lệ
Được bồi thường: 200 triệu đồng, sau khi trừ mức khấu trừ ghi trong hợp đồng.
Yếu tố làm tăng phí
- Toà nhà không có hệ thống chữa cháy tự động — tỷ lệ tăng gấp đôi
- Khai thêm tài sản đặc biệt như vàng, đá quý, tác phẩm nghệ thuật
- Mở rộng phạm vi sang rủi ro ngoài cháy nổ: nước rò rỉ, trộm cắp, vỡ kính
- Căn hộ dùng làm văn phòng, kho hàng hoặc cho thuê ngắn ngày
Yếu tố làm giảm phí
- Toà nhà có hệ thống chữa cháy tự động còn hiệu lực kiểm định
- Mua theo nhóm nhiều căn hộ qua ban quản trị
- Nhận mức khấu trừ cao hơn cho mỗi vụ
- Chỉ khai phần sở hữu riêng, không khai trùng phần chung
Tỷ lệ phí trích từ Phụ lục VI Nghị định 105/2025/NĐ-CP — mức luật định, áp dụng chung cho mọi doanh nghiệp bảo hiểm. Phạm vi bảo hiểm cụ thể theo hợp đồng và giấy chứng nhận đã cấp. Cập nhật ngày 03/09/2026.
5. Sạc xe điện — rủi ro mới cần chú ý
Đây là nhóm rủi ro đang thay đổi nhanh và ảnh hưởng trực tiếp tới quyền bồi thường của cư dân.
Thông tư 31/2026 của Bộ Xây dựng, hiệu lực từ 15/12/2026, buộc nhà chung cư phải bố trí khu vực đỗ và sạc xe điện tách biệt, kèm giới hạn số chỗ sạc trong mỗi khoang hầm và khoảng cách an toàn giữa các vị trí.
Khi quy định có hiệu lực, việc sạc xe điện ngoài khu vực được bố trí — đặc biệt là sạc trong căn hộ hoặc ở hành lang — trở thành hành vi vi phạm quy định an toàn. Nếu đám cháy phát sinh từ chính hành vi đó, mối liên hệ nhân quả rất rõ và doanh nghiệp bảo hiểm có cơ sở để xem xét lại trách nhiệm.
Khuyến nghị thực tế: sạc đúng khu vực toà nhà bố trí, không sạc qua đêm trong căn hộ, và giữ lại bằng chứng tuân thủ nếu ban quản lý có quy định riêng.
6. Sáu việc giúp giữ quyền bồi thường
- Khai đúng mục đích sử dụng căn hộ — ở, cho thuê dài hạn, hay kinh doanh
- Khai sát giá trị tài sản, rà lại sau mỗi lần làm nội thất hoặc mua thiết bị lớn
- Khai riêng tài sản đặc biệt nếu muốn được bảo vệ
- Giữ hoá đơn các món giá trị lớn, chụp ảnh nội thất định kỳ
- Không tự ý cải tạo làm ảnh hưởng hệ thống phòng cháy chữa cháy
- Sạc xe điện đúng nơi quy định, không sạc trong căn hộ
7. Khi bị từ chối thì làm gì
Yêu cầu văn bản nêu rõ căn cứ. Doanh nghiệp bảo hiểm phải nêu điều khoản cụ thể làm cơ sở từ chối, không được từ chối chung chung.
Đối chiếu với hợp đồng và giấy chứng nhận. Kiểm tra xem điều khoản được viện dẫn có thực sự áp vào tình huống của bạn hay không, và có mối liên hệ nhân quả với nguyên nhân cháy hay không.
Bổ sung bằng chứng nếu lý do là thiếu hồ sơ. Nhiều trường hợp từ chối chỉ vì thiếu biên bản của cơ quan phòng cháy chữa cháy hoặc thiếu chứng từ chứng minh giá trị tài sản.
Nếu vẫn không thống nhất, hai bên có thể thoả thuận lại, hoặc đưa ra cơ quan giải quyết tranh chấp theo điều khoản đã ghi trong hợp đồng.
Câu hỏi thường gặp
Ba nhóm chính. Nhóm một là loại trừ theo quy định: động đất và biến động thiên nhiên, chiến tranh và biến cố chính trị, khủng bố, tài sản tự lên men hoặc tự toả nhiệt.
Nhóm hai là lỗi của người được bảo hiểm: cố ý gây cháy, kê khai gian dối, vi phạm nghiêm trọng quy định phòng cháy chữa cháy.
Nhóm ba là tài sản nằm ngoài phạm vi hợp đồng — phổ biến nhất trên thực tế.
Đám cháy phát sinh từ chập điện thuộc phạm vi bảo hiểm cháy nổ, tài sản bị cháy được bồi thường bình thường.
Cần phân biệt với trường hợp thiết bị điện tự hỏng do quá tải hoặc đoản mạch mà không phát sinh cháy — thiệt hại của chính thiết bị đó thường không thuộc phạm vi.
Hợp đồng của bạn bồi thường thiệt hại tài sản trong căn hộ mình, không phụ thuộc đám cháy bắt nguồn từ đâu.
Song song đó, người gây cháy có trách nhiệm dân sự theo quy định. Doanh nghiệp bảo hiểm sau khi trả cho bạn có quyền đòi lại từ bên có lỗi.
Thường không, trừ khi có thoả thuận riêng ghi rõ trong hợp đồng. Tiền, kim loại quý, đá quý, giấy tờ có giá và bản thảo nằm trong nhóm tài sản đặc biệt cần khai báo và thoả thuận riêng.
Không bị từ chối, nhưng bị trừ theo tỷ lệ khai thiếu. Khai 500 triệu cho tài sản thật 1 tỷ, tức 50%, thì tổn thất 200 triệu chỉ được trả 100 triệu.
Nếu sạc đúng nơi quy định và tuân thủ quy định phòng cháy chữa cháy thì đám cháy vẫn thuộc phạm vi bảo hiểm.
Nếu sạc sai quy định — đặc biệt sau khi Thông tư 31/2026 có hiệu lực từ 15/12/2026 buộc chung cư bố trí khu sạc riêng — hành vi này có thể bị xem là vi phạm quy định an toàn và ảnh hưởng tới quyền bồi thường.
Nguồn tham khảo
- Nghị định 67/2023/NĐ-CP và Nghị định 105/2025/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung — quy định về bảo hiểm cháy, nổ bắt buộc, các trường hợp loại trừ trách nhiệm và tỷ lệ phí tại Phụ lục VI
- Luật Kinh doanh bảo hiểm 2022 (Luật số 08/2022/QH15) — nghĩa vụ kê khai trung thực và hậu quả khi vi phạm
- Luật Nhà ở 2023 (Luật số 27/2023/QH15) — phần sở hữu riêng và phần sở hữu chung của nhà chung cư
- Thông tư 31/2026 của Bộ Xây dựng về khu vực đỗ và sạc xe điện trong nhà chung cư, hiệu lực từ 15/12/2026
Nội dung được đội ngũ DBV247 biên soạn và cập nhật ngày 03/09/2026. Quy định pháp luật và biểu phí có thể thay đổi — vui lòng liên hệ hotline 0869 656 561 để được xác nhận thông tin mới nhất.
