Trả lời nhanh
Giá trị khai báo bảo hiểm căn hộ là chi phí làm lại phần bên trong căn hộ — phần hoàn thiện cộng nội thất và thiết bị — không phải giá bán căn hộ. Giá bán gồm cả giá trị đất và vị trí, hai thứ không thể cháy nên không được bảo hiểm.
Căn hộ 70–90m² hoàn thiện mức khá thường khai trong khoảng 800 triệu đến 1,2 tỷ đồng. Với tỷ lệ phí 0,05%/năm cho chung cư có hệ thống chữa cháy tự động, mức khai 1 tỷ tương ứng phí 500.000đ/năm.
Khai thiếu không bị từ chối bồi thường, nhưng bị trừ theo đúng tỷ lệ khai thiếu. Khai thừa thì đóng thêm phí mà phần vượt không bao giờ được chi trả.
1. Sai lầm phổ biến nhất: khai theo giá bán căn hộ
Câu hỏi được hỏi nhiều nhất khi cư dân chung cư mua bảo hiểm cháy nổ là "căn hộ tôi mua 3 tỷ thì khai 3 tỷ đúng không?". Câu trả lời là không, và khoảng chênh lệch ở đây rất lớn.
Giá 3 tỷ của một căn hộ được cấu thành từ ba phần: giá trị quyền sử dụng đất phân bổ, giá trị vị trí và tiện ích, và chi phí xây dựng thực tế của phần căn hộ. Khi hoả hoạn xảy ra, đất không cháy, vị trí không cháy, tiện ích chung đã có hợp đồng riêng của ban quản trị. Thứ duy nhất bạn mất là phần vật chất bên trong bốn bức tường.
Bảo hiểm tài sản hoạt động theo nguyên tắc bồi thường: đưa bạn về đúng tình trạng trước tổn thất, không hơn. Vì vậy số tiền bảo hiểm phải phản ánh chi phí khôi phục phần vật chất đó, chứ không phải giá thị trường của bất động sản.
2. Bạn chỉ khai phần sở hữu riêng
Luật Nhà ở 2023 phân định rõ nhà chung cư có phần sở hữu chung và phần sở hữu riêng. Ranh giới này quyết định bạn khai cái gì.
| Phần sở hữu chung — ban quản trị mua | Phần sở hữu riêng — bạn mua |
|---|---|
| Kết cấu chịu lực, khung, sàn, cột | Toàn bộ từ mặt trong tường trở vào |
| Tường bao, mái, hành lang, cầu thang | Sàn gỗ, trần thạch cao, sơn tường |
| Thang máy, máy phát, hệ thống PCCC chung | Tủ bếp, thiết bị vệ sinh, cửa trong nhà |
| Hầm để xe, sân chơi, khu sinh hoạt chung | Điều hoà, đồ điện tử, đồ gỗ, đồ dùng |
Điểm cần nhớ: hợp đồng của ban quản trị không phủ phần bên trong căn hộ của bạn. Khi cháy từ căn bên cạnh lan sang, ban quản trị được bồi thường phần kết cấu, còn toàn bộ nội thất cháy hỏng trong nhà bạn thì không ai trả nếu bạn không có hợp đồng riêng.
3. Ba bước tính giá trị khai báo
Bước 1 — Phần hoàn thiện cố định. Đây là những thứ gắn liền với căn hộ: sàn, trần, sơn, hệ thống điện nước bên trong, cửa, tủ bếp âm tường, thiết bị vệ sinh. Nếu bạn mua căn hộ đã bàn giao hoàn thiện thì lấy chi phí hoàn thiện ghi trong hợp đồng mua bán. Nếu bạn tự làm nội thất thì lấy tổng quyết toán của nhà thầu.
Bước 2 — Nội thất rời và thiết bị. Bàn ghế, giường tủ, sofa, điều hoà, tủ lạnh, máy giặt, tivi, thiết bị bếp. Cách chính xác nhất là cộng hoá đơn mua thực tế, trừ khấu hao cho những món đã dùng lâu.
Bước 3 — Cộng lại và làm tròn lên. Cộng hai phần trên, làm tròn lên mức chẵn gần nhất. Làm tròn lên chứ không xuống, vì khai thiếu bị trừ bồi thường còn khai thừa một chút chỉ tốn thêm vài chục nghìn tiền phí.
Nếu không giữ được hoá đơn, bạn có thể ước lượng theo diện tích. Phần hoàn thiện căn hộ ở Việt Nam thường rơi vào khoảng 6–12 triệu đồng mỗi mét vuông tuỳ mức độ, cộng thêm nội thất rời. Đây chỉ là khoảng tham khảo để tự ước lượng — nên đối chiếu với suất vốn đầu tư xây dựng công trình do Bộ Xây dựng công bố hằng năm, hoặc báo giá thực tế của đơn vị thi công nội thất trong khu vực bạn ở.
4. Khai bao nhiêu thì đóng phí bao nhiêu?
Căn hộ khai 1 tỷ đồng, toà nhà có hệ thống chữa cháy tự động: phí 500.000đ/năm. Toà nhà không có hệ thống chữa cháy tự động: phí 1.000.000đ/năm.
Tỷ lệ phí bảo hiểm cháy nổ bắt buộc cho nhà chung cư, nhà tập thể, nhà đa năng và nhà hỗn hợp được quy định tại Phụ lục VI Nghị định 105/2025/NĐ-CP: 0,05%/năm nếu có hệ thống chữa cháy tự động (sprinkler) và 0,1%/năm nếu không có — chênh lệch đúng gấp đôi.
| Giá trị khai báo | Có sprinkler (0,05%) | Không có sprinkler (0,1%) |
|---|---|---|
| 500 triệu | 250.000đ/năm | 500.000đ/năm |
| 800 triệu | 400.000đ/năm | 800.000đ/năm |
| 1 tỷ | 500.000đ/năm | 1.000.000đ/năm |
| 1,5 tỷ | 750.000đ/năm | 1.500.000đ/năm |
| 2 tỷ | 1.000.000đ/năm | 2.000.000đ/năm |
Ví dụ tính cụ thể
Căn hộ 80m² tại một chung cư có hệ thống chữa cháy tự động. Chủ nhà tính như sau:
• Hoàn thiện cố định: 80m² × 8 triệu/m² = 640 triệu
• Nội thất rời và thiết bị (theo hoá đơn): 300 triệu
• Tổng: 940 triệu → làm tròn lên 1 tỷ đồng
Phí phải đóng: 1.000.000.000 × 0,05% = 500.000đ/năm — khoảng 1.370đ mỗi ngày.
Yếu tố làm tăng phí
- Toà nhà không có hệ thống chữa cháy tự động — tỷ lệ tăng gấp đôi, từ 0,05% lên 0,1%
- Giá trị khai báo cao hơn do nội thất cao cấp, thiết bị nhập khẩu
- Mở rộng phạm vi sang các rủi ro ngoài cháy nổ như nước rò rỉ, trộm cắp, vỡ kính
- Căn hộ dùng làm văn phòng, cho thuê ngắn ngày hoặc kinh doanh tại nhà
Yếu tố làm giảm phí
- Toà nhà có hệ thống chữa cháy tự động đầy đủ và còn hiệu lực kiểm định
- Mua theo nhóm nhiều căn hộ trong cùng toà thông qua ban quản trị
- Nhận mức khấu trừ cao hơn cho mỗi vụ tổn thất
- Chỉ khai phần hoàn thiện và nội thất, không khai trùng phần sở hữu chung
Tỷ lệ phí trích từ Phụ lục VI Nghị định 105/2025/NĐ-CP. Đây là mức luật định, áp dụng chung cho mọi doanh nghiệp bảo hiểm, không phải mức riêng của một đơn vị. Số tiền trong bảng là phí gốc chưa gồm thuế giá trị gia tăng. Cập nhật ngày 27/08/2026.
5. Khai thiếu: bị trừ bồi thường theo tỷ lệ
Đây là hậu quả mà rất ít người mua được giải thích rõ. Khai thiếu không làm hợp đồng vô hiệu, cũng không khiến bạn bị từ chối. Nó khiến bạn bị trừ bồi thường đúng theo tỷ lệ khai thiếu — và điều này áp dụng cho mọi vụ tổn thất, kể cả tổn thất nhỏ.
| Tình huống | Giá trị thật | Đã khai | Cháy hỏng | Được bồi thường |
|---|---|---|---|---|
| Khai đúng | 1 tỷ | 1 tỷ | 200 triệu | 200 triệu |
| Khai thiếu 30% | 1 tỷ | 700 triệu | 200 triệu | 140 triệu |
| Khai thiếu 50% | 1 tỷ | 500 triệu | 200 triệu | 100 triệu |
Nhìn dòng cuối: người này tiết kiệm được 250.000đ tiền phí mỗi năm nhờ khai một nửa, nhưng khi cháy hỏng 200 triệu thì mất 100 triệu. Đổi 250.000đ lấy rủi ro 100 triệu là một phép tính không có lợi.
Cách tránh đơn giản: rà lại giá trị khai báo mỗi khi bạn làm lại nội thất hoặc mua thêm thiết bị lớn, và điều chỉnh vào kỳ tái tục.
6. Khai thừa: đóng thêm phí mà không được lợi
Chiều ngược lại cũng không nên. Bảo hiểm tài sản bồi thường theo thiệt hại thực tế và không vượt quá giá trị thật của tài sản tại thời điểm tổn thất — nguyên tắc này được quy định trong Luật Kinh doanh bảo hiểm 2022.
Nghĩa là nếu bạn khai 2 tỷ cho một căn hộ mà phần bên trong chỉ đáng 1 tỷ, thì khi cháy toàn bộ bạn vẫn chỉ nhận tối đa khoảng 1 tỷ. Phần khai thừa 1 tỷ kia không mang lại quyền lợi nào, chỉ khiến bạn đóng thêm 500.000đ tiền phí mỗi năm.
Mục tiêu vì vậy không phải là khai cao hay khai thấp, mà là khai sát. Làm tròn lên một chút để có biên an toàn là hợp lý; khai gấp đôi là lãng phí.
7. Bảng tự tính cho căn hộ của bạn
Điền lần lượt bốn dòng dưới đây là ra con số cần khai:
| Hạng mục | Cách lấy số | Của bạn |
|---|---|---|
| Hoàn thiện cố định | Diện tích × đơn giá hoàn thiện, hoặc quyết toán nhà thầu | ............ đ |
| Nội thất rời | Tổng hoá đơn bàn ghế, giường tủ, sofa, đồ gỗ | ............ đ |
| Thiết bị điện tử | Điều hoà, tủ lạnh, máy giặt, tivi, thiết bị bếp | ............ đ |
| Tổng, làm tròn lên | Cộng ba dòng trên, làm tròn lên mức chẵn | ............ đ |
Sau khi có tổng, nhân với 0,05% nếu toà nhà bạn có hệ thống chữa cháy tự động, hoặc 0,1% nếu không có, sẽ ra mức phí gốc phải đóng mỗi năm.
Nếu không rõ toà nhà mình có hệ thống chữa cháy tự động hay không, hỏi ban quản lý toà nhà — thông tin này nằm trong hồ sơ nghiệm thu phòng cháy chữa cháy và ảnh hưởng trực tiếp tới số tiền bạn phải đóng.
Câu hỏi thường gặp
Khai bằng chi phí làm lại phần bên trong căn hộ: phần hoàn thiện cộng nội thất và thiết bị. Không khai theo giá bán căn hộ trên thị trường, vì giá bán đã gồm giá trị quyền sử dụng đất và vị trí — hai thứ không thể cháy.
Căn hộ 70–90m² hoàn thiện mức khá thường khai trong khoảng 800 triệu đến 1,2 tỷ đồng.
Với tỷ lệ phí 0,05%/năm áp dụng cho nhà chung cư có hệ thống chữa cháy tự động theo Phụ lục VI Nghị định 105/2025, phí là 1.000.000.000 × 0,05% = 500.000đ/năm.
Nếu toà nhà không có hệ thống chữa cháy tự động, tỷ lệ là 0,1%/năm, phí thành 1.000.000đ/năm.
Có. Đây gọi là bảo hiểm dưới giá trị, và hậu quả không phải là bị từ chối mà là bị trừ bồi thường theo tỷ lệ.
Ví dụ tài sản thực 1 tỷ nhưng chỉ khai 500 triệu, tức 50%. Khi cháy hỏng 200 triệu, bảo hiểm chỉ trả 200 triệu × 50% = 100 triệu. Phần còn lại chủ căn hộ tự chịu.
Không có lợi. Bảo hiểm tài sản bồi thường theo thiệt hại thực tế, không vượt quá giá trị thật của tài sản tại thời điểm tổn thất. Khai thừa chỉ làm bạn đóng thêm phí mà phần vượt đó không bao giờ được chi trả.
Có, nếu bạn khai chúng. Sàn gỗ, trần thạch cao, tủ bếp, điều hoà, thiết bị vệ sinh, đồ điện tử đều thuộc phần sở hữu riêng và đều tính được vào số tiền bảo hiểm.
Nên liệt kê riêng các món giá trị lớn kèm hoá đơn để tránh tranh cãi khi bồi thường.
Hợp đồng của ban quản trị chỉ phủ phần sở hữu chung: kết cấu, hành lang, thang máy, hầm để xe. Toàn bộ phần bên trong căn hộ tính từ mặt trong tường trở vào vẫn thuộc trách nhiệm của bạn.
Vì vậy bạn khai đúng phần hoàn thiện và nội thất của riêng căn hộ mình, không trùng lặp với phần ban quản trị đã mua.
Nguồn tham khảo
- Nghị định 105/2025/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung Nghị định 67/2023/NĐ-CP — Phụ lục VI về tỷ lệ phí bảo hiểm cháy, nổ bắt buộc
- Luật Kinh doanh bảo hiểm 2022 (Luật số 08/2022/QH15) — nguyên tắc bồi thường bảo hiểm tài sản và số tiền bảo hiểm
- Luật Nhà ở 2023 (Luật số 27/2023/QH15) — quy định về phần sở hữu riêng và phần sở hữu chung của nhà chung cư
- Suất vốn đầu tư xây dựng công trình do Bộ Xây dựng công bố hằng năm — dùng đối chiếu đơn giá hoàn thiện
Nội dung được đội ngũ DBV247 biên soạn và cập nhật ngày 27/08/2026. Quy định pháp luật và biểu phí có thể thay đổi — vui lòng liên hệ hotline 0869 656 561 để được xác nhận thông tin mới nhất.
