Đây là câu được hỏi nhiều nhất tại các cuộc họp cư dân, và câu trả lời phổ biến — "ban quản lý lo hết rồi" — là câu khiến nhiều gia đình mất trắng nội thất khi có sự cố.
Bài viết chỉ ra chính xác hợp đồng của ban quản trị bảo hiểm cho phần nào, cách bạn tự kiểm tra trong 10 phút, và phần nào bạn buộc phải tự lo.
Trả lời nhanh
Có, bạn vẫn cần mua — trong hầu hết trường hợp.
Hợp đồng của ban quản trị bảo hiểm cho phần sở hữu chung: kết cấu toà nhà, hành lang, thang máy, tầng hầm, hệ thống kỹ thuật.
Phần sở hữu riêng của bạn — nội thất, sàn gỗ, hệ thống điện nước bên trong, điều hoà, tủ lạnh, máy giặt, thiết bị điện tử, đồ đạc — không nằm trong hợp đồng đó.
Giá trị phần này với một căn hộ hoàn thiện thường từ vài trăm triệu đến hơn một tỷ đồng. Phí bảo hiểm cho nó khoảng 550.000đ/năm với tài sản 1 tỷ trong toà nhà có hệ thống chữa cháy tự động.
1. Chung cư có hai phần tài sản tách biệt
Luật Nhà ở phân định rõ hai phần trong một toà chung cư, và ranh giới này quyết định ai bảo hiểm cho cái gì.
| Phần sở hữu chung | Phần sở hữu riêng | |
|---|---|---|
| Gồm những gì | Kết cấu chịu lực, tường bao, mái, hành lang, cầu thang, thang máy, tầng hầm, sân, hệ thống kỹ thuật dùng chung | Diện tích bên trong căn hộ, nội thất, thiết bị, đồ đạc do chủ hộ trang bị |
| Thuộc về ai | Toàn thể chủ sở hữu căn hộ | Từng chủ căn hộ |
| Ai quản lý | Ban quản trị | Chủ hộ |
| Ai mua bảo hiểm | Ban quản trị hoặc chủ đầu tư | Chủ sở hữu căn hộ |
Ranh giới thực tế thường được xác định từ mặt trong của tường bao căn hộ trở vào. Tường chịu lực và trục kỹ thuật là sở hữu chung; lớp hoàn thiện, sàn, trần giả, thiết bị bên trong là sở hữu riêng.
2. Ban quản trị mua bảo hiểm cho phần nào
Ban quản trị có nghĩa vụ mua bảo hiểm cháy nổ bắt buộc cho phần sở hữu chung. Nguồn chi thường lấy từ phí dịch vụ quản lý vận hành hoặc quỹ bảo trì, tuỳ quy chế của toà nhà.
Hợp đồng đó thường có số tiền bảo hiểm tương ứng với chi phí xây dựng lại phần kết cấu và hệ thống dùng chung — một con số lớn, nhưng không liên quan gì đến tài sản trong căn hộ của bạn.
Ba câu nói phổ biến nhưng sai:
- "Phí quản lý đã bao gồm bảo hiểm rồi" — bao gồm bảo hiểm phần sở hữu chung, không phải căn hộ bạn
- "Toà nhà có bảo hiểm nên cháy là được đền" — được đền phần chung, không đền nội thất của bạn
- "Quỹ bảo trì dùng để đền khi cháy" — quỹ bảo trì dùng để bảo trì, không phải bồi thường tổn thất tài sản riêng
3. Cách kiểm tra hợp đồng toà nhà trong 10 phút
Gửi yêu cầu bằng văn bản cho ban quản trị xin bản sao hợp đồng bảo hiểm và giấy chứng nhận đang có hiệu lực. Đây là quyền của cư dân — bạn đang góp tiền vào khoản chi đó qua phí dịch vụ.
Đọc mục "Đối tượng bảo hiểm". Nếu ghi kết cấu công trình, phần sở hữu chung, hệ thống kỹ thuật — thì nội thất căn hộ không có trong đó.
Đọc mục "Số tiền bảo hiểm". So sánh với tổng giá trị tài sản của toàn bộ cư dân. Nếu con số chỉ tương ứng chi phí xây dựng phần thô, rõ ràng nó không phủ nội thất từng căn.
Tìm mục "Trách nhiệm với bên thứ ba". Nếu không có, nghĩa là khi cháy lan giữa các căn hộ, phần bồi thường cho nhau không được bảo hiểm.
Kiểm tra thời hạn hiệu lực. Hợp đồng hết hạn mà chưa tái tục là tình trạng không hiếm.
4. Bạn mất gì nếu không mua riêng
Hãy đặt con số cụ thể cho một căn hộ 80 m² đã hoàn thiện:
| Hạng mục | Giá trị tham khảo | BQT có bảo hiểm? |
|---|---|---|
| Kết cấu, tường bao, hệ thống dùng chung | Theo giá trị toà nhà | Có |
| Hoàn thiện nội thất: sàn, trần, tường, tủ bếp | 300 – 600 triệu | Không |
| Nội thất rời: giường, tủ, sofa, bàn ghế | 100 – 300 triệu | Không |
| Thiết bị: điều hoà, tủ lạnh, máy giặt, bếp, tivi | 100 – 250 triệu | Không |
| Tổng phần bạn tự chịu | 500 triệu – 1,1 tỷ |
Phí bảo hiểm cho phần này, với tài sản khai 1 tỷ trong toà nhà có hệ thống chữa cháy tự động, là khoảng 550.000đ/năm đã gồm VAT — tương đương 1.500đ mỗi ngày.
5. Rủi ro ít ai nghĩ tới: nước chữa cháy
Nhiều cư dân nghĩ "nhà mình ở tầng thấp, cháy ở tầng cao thì không sao". Thực tế ngược lại.
Khi hệ thống sprinkler kích hoạt hoặc lực lượng chữa cháy phun nước ở tầng trên, nước tràn xuống các tầng dưới. Sàn gỗ phồng rộp, trần thạch cao sập, thiết bị điện tử hỏng hoàn toàn — dù lửa chưa bao giờ chạm tới căn hộ bạn.
Thiệt hại do nước chữa cháy thường lan rộng hơn và ảnh hưởng nhiều căn hộ hơn thiệt hại do lửa.
Khoản này nằm trong phạm vi bảo hiểm cháy nổ — nhưng chỉ khi bạn có hợp đồng cho phần sở hữu riêng của mình. Hợp đồng của ban quản trị không chi trả cho nội thất bị ngâm nước trong căn hộ bạn.
6. Trách nhiệm với căn hộ liền kề — khoảng trống lớn nhất
Đây là điểm quan trọng mà cả hợp đồng của ban quản trị lẫn bảo hiểm cháy nổ bắt buộc cơ bản đều không giải quyết.
Bảo hiểm cháy nổ bắt buộc bảo hiểm cho tài sản của chính cơ sở được bảo hiểm. Nếu cháy bắt nguồn từ căn hộ của bạn và lan sang các căn xung quanh, phần bồi thường cho hàng xóm thuộc về bảo hiểm trách nhiệm với bên thứ ba — một điều khoản riêng, thường phải mua thêm.
Trong không gian chung cư, cháy hiếm khi dừng ở một căn. Đây là lý do điều khoản trách nhiệm bên thứ ba đáng cân nhắc hơn ở chung cư so với nhà riêng lẻ.
Khi trao đổi với tư vấn viên, hãy hỏi thẳng: "Nếu cháy từ nhà tôi lan sang căn bên cạnh, ai bồi thường cho họ?" và yêu cầu câu trả lời dựa trên điều khoản cụ thể trong quy tắc.
7. Căn hộ cho thuê tính thế nào
| Tài sản | Ai mua bảo hiểm |
|---|---|
| Phần hoàn thiện, nội thất cố định do chủ nhà trang bị | Chủ sở hữu |
| Đồ đạc, thiết bị do người thuê mang vào | Người thuê, nếu muốn được bảo vệ |
| Nghĩa vụ mua bảo hiểm cháy nổ bắt buộc cho phần sở hữu riêng | Chủ sở hữu |
Cách xử lý gọn nhất: ghi rõ trong hợp đồng cho thuê ai chịu trách nhiệm bảo hiểm phần nào, và yêu cầu bên kia cung cấp bản sao giấy chứng nhận. Không có điều khoản này, khi cháy xảy ra hai bên rất dễ tranh chấp trong lúc cả hai đều đang thiệt hại.
8. Việc cần làm
Xin bản sao hợp đồng bảo hiểm của ban quản trị và đọc theo hướng dẫn ở mục 3.
Kiểm tra toà nhà có thuộc diện bắt buộc không — từ 5 tầng hoặc 1.000 m² sàn theo quy định mới. Nếu ban quản trị nói không thuộc diện, có thể họ đang dùng ngưỡng cũ 7 tầng.
Kiểm kê tài sản trong căn hộ để xác định giá trị khai báo. Nhớ khai theo giá trị thay thế tài sản, không phải giá bán căn hộ.
Quay video toàn bộ căn hộ, lưu lên đám mây kèm hoá đơn thiết bị lớn. Việc này rút ngắn quá trình chứng minh thiệt hại từ vài tuần xuống vài ngày khi có sự cố.
Hỏi về điều khoản trách nhiệm với căn hộ liền kề khi mua — đây là phần hay thiếu nhất.
Tổng kết: Hợp đồng của ban quản trị và bảo hiểm căn hộ của bạn là hai thứ khác nhau, không thay thế nhau. Ban quản trị lo phần chung; nội thất và tài sản trong căn hộ bạn là việc của bạn.
Cách kiểm tra nhanh nhất: xin hợp đồng, đọc mục "Đối tượng bảo hiểm". Nếu không thấy chữ nào về tài sản bên trong căn hộ, bạn đang không được bảo vệ.
DBV247 đọc và giải thích miễn phí hợp đồng bảo hiểm của ban quản trị, tư vấn giá trị khai báo hợp lý cho căn hộ. Xem chi tiết bảo hiểm cháy nổ căn hộ chung cư hoặc gọi 0869 656 561. Chưa rõ toà nhà có thuộc diện bắt buộc, xem ngưỡng 5 tầng theo quy định mới.
Câu hỏi thường gặp
Có, trong hầu hết trường hợp. Hợp đồng của ban quản trị bảo hiểm cho phần sở hữu chung: kết cấu toà nhà, hành lang, thang máy, tầng hầm, hệ thống kỹ thuật.
Phần sở hữu riêng — nội thất, sàn gỗ, điều hoà, tủ lạnh, thiết bị điện tử, đồ đạc bên trong căn hộ của bạn — không nằm trong hợp đồng đó. Đây thường là vài trăm triệu đến hơn tỷ đồng.
Yêu cầu ban quản trị cung cấp bản sao hợp đồng bảo hiểm và giấy chứng nhận. Đây là quyền của cư dân, không cần lý do đặc biệt.
Đọc hai mục: "Đối tượng bảo hiểm" và "Số tiền bảo hiểm". Nếu chỉ ghi kết cấu công trình, phần sở hữu chung hoặc một con số tương ứng giá trị xây dựng toà nhà, thì nội thất căn hộ không được bảo hiểm.
Không. Phí dịch vụ và quỹ bảo trì có thể được dùng để đóng bảo hiểm cho phần sở hữu chung, nhưng không bao giờ bao gồm bảo hiểm cho tài sản riêng trong căn hộ của từng hộ.
Nếu ai đó nói "phí quản lý đã bao gồm bảo hiểm rồi", hãy hỏi rõ bảo hiểm cho phần nào và xin xem hợp đồng.
Bảo hiểm cháy nổ bắt buộc bảo hiểm cho tài sản của chính cơ sở được bảo hiểm — tức là tài sản của bạn. Phần bồi thường thiệt hại cho căn hộ liền kề thuộc về bảo hiểm trách nhiệm với bên thứ ba, thường là điều khoản mở rộng phải mua thêm.
Với chung cư, đây là điều khoản đáng cân nhắc nhất vì cháy trong chung cư hiếm khi dừng lại ở một căn.
Nghĩa vụ mua bảo hiểm cháy nổ bắt buộc cho phần sở hữu riêng thuộc về chủ sở hữu, không phải người thuê.
Nhưng tài sản riêng của người thuê — đồ đạc, thiết bị họ mang vào — không nằm trong hợp đồng của bạn. Nếu người thuê muốn được bảo vệ, họ phải mua đơn riêng.
Hãy kiểm tra lại theo quy định mới. Từ 01/7/2025, ngưỡng bắt buộc đã hạ xuống 5 tầng hoặc tổng diện tích sàn 1.000 m² theo Phụ lục VII Nghị định 105/2025 — trước đó là 7 tầng.
Nhiều toà nhà thấp tầng trước đây không thuộc diện thì nay đã thuộc. Câu trả lời của ban quản trị có thể dựa trên quy định cũ.
Theo giá trị thay thế tài sản: chi phí hoàn thiện lại nội thất cộng giá trị đồ đạc và thiết bị. Không phải giá bán căn hộ, vì giá bán gồm cả giá trị đất và vị trí — những thứ không cháy được.
Căn 80 m² giá bán 4 tỷ ở nội thành thường chỉ khai khoảng 1–1,5 tỷ. Khai theo giá bán là trả phí gấp gần ba lần mức cần thiết.
Nguồn tham khảo
- Nghị định 105/2025/NĐ-CP ngày 15/5/2025, hiệu lực 01/7/2025 — Phụ lục VI (tỷ lệ phí, mức khấu trừ), Phụ lục VII (danh mục cơ sở phải mua bảo hiểm) — Cổng TTĐT Chính phủ
- Nghị định 67/2023/NĐ-CP — Điều 23 về đối tượng bảo hiểm, đã được Điều 44 NĐ 105/2025 sửa đổi
- Luật Nhà ở số 27/2023/QH15 — quy định về phần sở hữu chung và phần sở hữu riêng trong nhà chung cư
- Luật Kinh doanh bảo hiểm số 08/2022/QH15
Nội dung được đội ngũ DBV247 biên soạn và cập nhật ngày 13/08/2026. Quy định pháp luật và biểu phí có thể thay đổi — vui lòng liên hệ hotline 0869 656 561 để được xác nhận thông tin mới nhất.
