Zalo
Sau hàng loạt vụ cháy chung cư gây thiệt hại lớn về người và tài sản, quy định về bảo hiểm cháy nổ bắt buộc được siết chặt và thực thi nghiêm hơn. Nhưng phần lớn cư dân vẫn không rõ: mình có thuộc diện bắt buộc mua không, và ban quản lý đã mua rồi thì mình còn cần mua nữa không?
Bài viết giải đáp theo hai văn bản đang có hiệu lực: Nghị định 105/2025/NĐ-CP (quy định danh mục cơ sở phải mua, tỷ lệ phí và mức khấu trừ) và Nghị định 67/2023/NĐ-CP (quy định chung về bảo hiểm bắt buộc, đã được Điều 44 NĐ 105/2025 sửa đổi một số điều).
Trả lời nhanh
Có, nếu toà nhà cao từ 5 tầng trở lên hoặc có tổng diện tích sàn từ 1.000 m² trở lên. Đây là ngưỡng theo Phụ lục VII Nghị định 105/2025/NĐ-CP, hiệu lực từ 01/7/2025 — hạ từ mức 7 tầng của quy định trước đó, nên nhiều toà trước đây không thuộc diện thì nay đã thuộc.
- Ai mua: Chủ đầu tư mua cho phần chưa bàn giao và phần sở hữu chung; chủ sở hữu căn hộ mua cho phần sở hữu riêng sau khi nhận bàn giao.
- Tỷ lệ phí: 0,05%/năm nếu tòa nhà có hệ thống chữa cháy tự động; 0,1%/năm nếu không có.
- Ví dụ: Tài sản trị giá 1 tỷ đồng, tòa nhà có sprinkler → phí khoảng 500.000đ/năm, thực nộp 550.000đ sau VAT.
Hợp đồng của ban quản trị thường chỉ bảo hiểm phần sở hữu chung — nội thất và tài sản bên trong căn hộ của bạn không được bao gồm.
1. Ai là người bắt buộc phải mua?
Đây là câu hỏi gây tranh cãi nhiều nhất tại các cuộc họp cư dân. Trách nhiệm được phân định theo quyền sở hữu tại thời điểm hiện tại.
| Phần tài sản | Ai có nghĩa vụ mua | Ghi chú |
|---|---|---|
| Căn hộ chưa bàn giao | Chủ đầu tư | Tài sản vẫn thuộc sở hữu chủ đầu tư |
| Căn hộ đã bàn giao | Chủ sở hữu căn hộ | Phần sở hữu riêng, gồm nội thất và thiết bị |
| Hành lang, thang máy, tầng hầm, kết cấu | Ban quản trị / chủ đầu tư | Phần sở hữu chung, chi phí phân bổ vào quỹ bảo trì hoặc phí dịch vụ |
| Căn hộ cho thuê | Chủ sở hữu | Tài sản riêng của người thuê cần đơn bảo hiểm riêng |
Hiểu nhầm phổ biến nhất: "Ban quản lý đã đóng bảo hiểm tòa nhà rồi nên tôi không cần mua." Hợp đồng đó bảo hiểm kết cấu và phần sở hữu chung. Khi cháy xảy ra trong căn hộ của bạn, toàn bộ nội thất, thiết bị điện tử, đồ đạc — thường trị giá vài trăm triệu đến hàng tỷ đồng — không được bồi thường từ hợp đồng đó.
Hãy yêu cầu ban quản trị cung cấp bản sao hợp đồng bảo hiểm hiện có để đối chiếu phạm vi trước khi kết luận.
2. Căn cứ pháp lý
Có hai văn bản cần đọc cùng nhau, và đây là chỗ nhiều bài viết trên mạng vẫn dẫn thiếu:
Nghị định 67/2023/NĐ-CP (06/9/2023) quy định chung về ba loại bảo hiểm bắt buộc, trong đó Chương III dành cho bảo hiểm cháy nổ.
Nghị định 105/2025/NĐ-CP (ban hành 15/5/2025, hiệu lực 01/7/2025) quy định chi tiết Luật Phòng cháy, chữa cháy và cứu nạn, cứu hộ. Nghị định này mới là văn bản chứa danh mục cơ sở phải mua bảo hiểm (Phụ lục VII), tỷ lệ phí và mức khấu trừ (Phụ lục VI). Đồng thời Điều 44 của nó sửa đổi, bổ sung và bãi bỏ một số điều của NĐ 67/2023 — trong đó có Điều 23 về đối tượng bảo hiểm và Điều 26 về phí bảo hiểm.
Nói ngắn: NĐ 67/2023 vẫn còn hiệu lực, nhưng phải đọc kèm phần đã bị NĐ 105/2025 sửa.
Theo quy định, đối tượng bảo hiểm cháy nổ bắt buộc là toàn bộ tài sản của cơ sở có nguy hiểm về cháy, nổ, bao gồm:
- Nhà, công trình và các tài sản gắn liền với nhà, công trình;
- Máy móc, thiết bị;
- Các loại hàng hóa, vật tư (bao gồm cả nguyên vật liệu, bán thành phẩm, thành phẩm).
Toà nhà của bạn có thuộc diện bắt buộc không?
Đây là câu hỏi thực tế nhất, và câu trả lời nằm ở Phụ lục VII Nghị định 105/2025/NĐ-CP:
Nhà chung cư, nhà ở tập thể cao từ 5 tầng trở lên HOẶC có tổng diện tích sàn từ 1.000 m² trở lên → thuộc danh mục phải mua bảo hiểm cháy nổ bắt buộc.
Chỉ cần thoả một trong hai điều kiện là đã thuộc diện. Toà 4 tầng nhưng tổng diện tích sàn 1.200 m² vẫn phải mua.
Ngoài ra, Phụ lục II của cùng nghị định phân nhóm cơ sở có nguy hiểm về cháy, nổ — ảnh hưởng tới yêu cầu quản lý PCCC:
| Loại hình | Nhóm 1 | Nhóm 2 |
|---|---|---|
| Nhà chung cư | Cao từ 7 tầng trở lên hoặc tổng diện tích sàn từ 3.000 m² trở lên | Cao từ 5 đến dưới 7 tầng hoặc tổng diện tích sàn từ 1.000 đến dưới 3.000 m² |
Với nhà đa năng hoặc hỗn hợp (trừ nhà ở kết hợp sản xuất, kinh doanh), ngưỡng còn thấp hơn: cao từ 3 tầng trở lên hoặc tổng diện tích sàn từ 500 m² trở lên.
3. Mức phí và cách tính
Công thức rất đơn giản:
Phí bảo hiểm = Giá trị tài sản tham gia bảo hiểm × Tỷ lệ phí × (1 + 10% VAT)
Tỷ lệ phí tối thiểu đối với nhà chung cư theo Mục I Phụ lục VI Nghị định 105/2025/NĐ-CP:
| Điều kiện tòa nhà | Tỷ lệ phí/năm | Tài sản 500 triệu | Tài sản 1 tỷ | Tài sản 2 tỷ |
|---|---|---|---|---|
| Có hệ thống chữa cháy tự động (sprinkler) | 0,05% | 250.000đ | 500.000đ | 1.000.000đ |
| Không có hệ thống chữa cháy tự động | 0,1% | 500.000đ | 1.000.000đ | 2.000.000đ |
Số liệu trên chưa gồm 10% VAT. Cộng VAT, phí thực nộp cho căn hộ 1 tỷ trong tòa nhà có sprinkler là khoảng 550.000đ/năm.
Xác định giá trị tài sản khai báo
Đây là bước nhiều người làm sai và dẫn đến trả phí thừa. Giá trị tham gia bảo hiểm là giá trị thay thế của tài sản, không phải giá bán căn hộ trên thị trường.
Giá bán căn hộ bao gồm giá trị quyền sử dụng đất, vị trí, tiện ích khu vực — những thứ không thể bị cháy. Cách tính đúng:
- Chi phí hoàn thiện lại nội thất (sàn, trần, tường, hệ thống điện nước bên trong);
- Giá trị đồ nội thất rời: tủ, giường, bàn ghế, rèm;
- Giá trị thiết bị: điều hòa, tủ lạnh, máy giặt, bếp, tivi, thiết bị điện tử.
Một căn hộ 80m² giá bán 4 tỷ đồng ở nội thành Hà Nội thường có giá trị tài sản bảo hiểm khoảng 1,0–1,5 tỷ đồng, tương ứng phí bắt buộc khoảng 550.000 – 825.000đ/năm.
4. Bảo hiểm chi trả những gì?
Phạm vi bảo hiểm cháy nổ bắt buộc bao gồm thiệt hại vật chất do cháy và nổ gây ra cho tài sản được bảo hiểm. Cụ thể:
- Thiệt hại do lửa — tài sản bị thiêu hủy, cháy sém, hư hỏng do nhiệt.
- Thiệt hại do nổ — nổ khí gas, nổ thiết bị áp lực, nổ do chập điện.
- Thiệt hại do khói phát sinh từ đám cháy được bảo hiểm.
- Thiệt hại do nước chữa cháy — nước từ sprinkler hoặc lực lượng PCCC làm hỏng tài sản.
- Chi phí dọn dẹp hiện trường sau tổn thất, trong giới hạn hợp đồng.
Nhiều cư dân không biết rằng khoản thứ tư — thiệt hại do nước chữa cháy — thường lớn hơn thiệt hại do lửa. Khi hệ thống sprinkler kích hoạt hoặc lực lượng chữa cháy phun nước vào tầng trên, nước tràn xuống có thể phá hỏng toàn bộ sàn gỗ, đồ điện tử và nội thất của nhiều căn hộ phía dưới, dù các căn đó không hề bị lửa chạm tới.
5. Các trường hợp loại trừ cần biết
Bảo hiểm cháy nổ bắt buộc không chi trả trong các trường hợp chính sau:
- Thiệt hại do hành vi cố ý gây cháy, nổ của người được bảo hiểm hoặc người thân nhằm trục lợi bảo hiểm.
- Thiệt hại do vi phạm nghiêm trọng quy định về phòng cháy chữa cháy — ví dụ tự ý cải tạo hệ thống điện không đúng chuẩn, chặn lối thoát hiểm, tích trữ chất dễ cháy trái phép.
- Thiệt hại do chiến tranh, khủng bố, bạo loạn, phản ứng hạt nhân, nhiễm phóng xạ.
- Tài sản bị mất cắp, thất lạc trong hoặc sau đám cháy.
- Thiệt hại gián tiếp: mất doanh thu, chi phí thuê nhà tạm trong thời gian sửa chữa (trừ khi mua điều khoản bổ sung).
- Tiền mặt, giấy tờ có giá, tài liệu, kim loại quý, đá quý, tác phẩm nghệ thuật — trừ khi được liệt kê riêng và thỏa thuận trong hợp đồng.
Điểm cần đặc biệt lưu ý: Nếu căn hộ của bạn bị cháy do lỗi vi phạm PCCC như câu móc điện tự phát, sạc xe điện qua đêm ở nơi không đúng quy định, hoặc tự ý thay đổi kết cấu, doanh nghiệp bảo hiểm có căn cứ từ chối bồi thường một phần hoặc toàn bộ.
6. Mức khấu trừ áp dụng
Mức khấu trừ là số tiền bên mua bảo hiểm tự chịu trong mỗi sự kiện bảo hiểm. Với nhà chung cư, Phụ lục VI NĐ 105/2025 quy định mức khấu trừ tối đa 1% số tiền bảo hiểm, và trong mọi trường hợp không thấp hơn bảng sau:
| Số tiền bảo hiểm | Mức khấu trừ tối thiểu |
|---|---|
| Đến 2 tỷ đồng | 4 triệu đồng |
| Trên 2 tỷ đến 10 tỷ | 10 triệu đồng |
| Trên 10 tỷ đến 50 tỷ | 20 triệu đồng |
| Trên 50 tỷ đến 100 tỷ | 40 triệu đồng |
| Trên 100 tỷ đến 200 tỷ | 60 triệu đồng |
| Trên 200 tỷ | 100 triệu đồng |
Với một căn hộ khai giá trị tài sản 1 tỷ đồng, mức khấu trừ tối thiểu là 4 triệu đồng mỗi vụ.
Điều này có nghĩa: với một tổn thất nhỏ dưới mức khấu trừ, bạn tự xử lý; bảo hiểm phát huy tác dụng ở các tổn thất lớn — đúng với bản chất của bảo hiểm bắt buộc.
7. Bắt buộc và tự nguyện toàn diện — nên chọn gì?
Bảo hiểm cháy nổ bắt buộc là mức sàn theo luật. Nhiều gia đình chọn nâng lên gói bảo hiểm nhà toàn diện để lấp các khoảng trống quan trọng.
| Nội dung | Cháy nổ bắt buộc | Nhà ở toàn diện (tự nguyện) |
|---|---|---|
| Cháy, nổ | Có | Có |
| Nước rò rỉ từ căn hộ tầng trên | Không | Có |
| Trộm cắp đột nhập | Không | Có (thường là điều khoản mở rộng) |
| Trách nhiệm với căn hộ liền kề | Không | Có (điều khoản trách nhiệm bên thứ ba) |
| Chi phí thuê nhà tạm khi sửa chữa | Không | Có |
| Phí tham khảo (tài sản 1 tỷ) | ~550.000đ/năm | ~1,5 – 3 triệu đồng/năm |
Với chung cư, hai điều khoản đáng cân nhắc nhất là trách nhiệm với căn hộ liền kề và thiệt hại do nước rò rỉ. Đám cháy trong không gian chung cư gần như luôn ảnh hưởng đến hàng xóm, và nghĩa vụ bồi thường cho họ không nằm trong đơn bảo hiểm bắt buộc.
8. Hồ sơ bồi thường cần chuẩn bị
Thông báo tổn thất ngay lập tức cho doanh nghiệp bảo hiểm — qua hotline hoặc Zalo, không chờ đến khi dọn dẹp xong.
Giữ nguyên hiện trường đến khi có giám định viên, trừ trường hợp cần xử lý khẩn cấp để ngăn thiệt hại lan rộng. Chụp ảnh, quay video toàn bộ trước khi di chuyển bất cứ thứ gì.
Chuẩn bị hồ sơ: giấy yêu cầu bồi thường theo mẫu; bản sao hợp đồng và giấy chứng nhận bảo hiểm; biên bản khám nghiệm hiện trường vụ cháy của cơ quan Cảnh sát PCCC; danh mục tài sản bị thiệt hại kèm hóa đơn, chứng từ mua sắm (nếu còn); ảnh chụp hiện trường; giấy tờ chứng minh quyền sở hữu căn hộ.
Phối hợp giám định — giám định viên xác định nguyên nhân và định giá thiệt hại. Bạn có quyền yêu cầu giải trình nếu không đồng ý với kết quả.
Nhận bồi thường sau khi hồ sơ được thẩm định đầy đủ và hợp lệ.
Chuẩn bị trước để bồi thường nhanh: Ngay hôm nay, hãy quay một video ngắn đi khắp căn hộ, ghi lại toàn bộ nội thất và thiết bị, rồi lưu lên đám mây. Cùng với đó, chụp lại hóa đơn của các thiết bị có giá trị lớn. Khi có sự cố, bộ tư liệu này rút ngắn quá trình chứng minh thiệt hại từ vài tuần xuống vài ngày.
DBV247 hỗ trợ tư vấn giá trị khai báo, cấp đơn bảo hiểm cháy nổ đúng chuẩn Nghị định 105/2025 và đồng hành trong toàn bộ quá trình bồi thường. Xem chi tiết bảo hiểm cháy nổ căn hộ chung cư hoặc gọi 0869 656 561.
Câu hỏi thường gặp
Có, nếu toà nhà cao từ 5 tầng trở lên hoặc có tổng diện tích sàn từ 1.000 m² trở lên — theo Phụ lục VII Nghị định 105/2025/NĐ-CP, hiệu lực từ 01/7/2025. Chủ sở hữu căn hộ đã nhận bàn giao có trách nhiệm mua bảo hiểm cho phần sở hữu riêng của mình. Với phần diện tích chưa bàn giao, nghĩa vụ thuộc về chủ đầu tư.
Tuỳ tổng diện tích sàn. Theo Phụ lục VII Nghị định 105/2025/NĐ-CP, chung cư thuộc diện bắt buộc khi cao từ 5 tầng trở lên hoặc có tổng diện tích sàn từ 1.000 m² trở lên. Chỉ cần thoả một trong hai điều kiện là đã thuộc diện, nên toà 4 tầng mà tổng diện tích sàn 1.200 m² vẫn phải mua. Riêng nhà đa năng hoặc hỗn hợp thì ngưỡng thấp hơn: từ 3 tầng hoặc 500 m².
Tỷ lệ phí tối thiểu theo Mục I Phụ lục VI Nghị định 105/2025/NĐ-CP là 0,05%/năm đối với nhà chung cư có hệ thống chữa cháy tự động (sprinkler) và 0,1%/năm đối với chung cư không có hệ thống này.
Ví dụ: căn hộ có giá trị tài sản 1 tỷ đồng trong tòa nhà có sprinkler → phí khoảng 500.000đ/năm, cộng 10% VAT là 550.000đ thực nộp.
Thường là có. Hợp đồng do ban quản trị hoặc chủ đầu tư mua chỉ bảo hiểm cho phần sở hữu chung: hành lang, thang máy, tầng hầm, hệ thống kỹ thuật, kết cấu tòa nhà. Phần sở hữu riêng — tức là bên trong căn hộ của bạn, bao gồm nội thất, thiết bị — không nằm trong phạm vi đó.
Hãy yêu cầu ban quản trị cung cấp bản sao hợp đồng để xác định chính xác phạm vi trước khi quyết định.
Có. Hành vi không mua bảo hiểm cháy nổ bắt buộc đối với cơ sở thuộc diện phải mua là vi phạm hành chính trong lĩnh vực phòng cháy chữa cháy và bị xử phạt theo quy định. Ngoài chế tài, hệ quả nặng hơn là khi xảy ra cháy, toàn bộ thiệt hại về tài sản và trách nhiệm với các căn hộ liền kề bạn phải tự gánh.
Bảo hiểm cháy nổ bắt buộc bảo hiểm cho tài sản của chính cơ sở được bảo hiểm. Phần trách nhiệm bồi thường thiệt hại cho căn hộ liền kề bị lan cháy thuộc về bảo hiểm trách nhiệm — thường là một điều khoản mở rộng cần mua thêm.
Đây là điểm rất quan trọng với chung cư, nơi một đám cháy hiếm khi dừng lại trong một căn hộ. Hãy hỏi rõ tư vấn viên về điều khoản trách nhiệm với bên thứ ba khi ký hợp đồng.
Nghĩa vụ pháp lý thuộc về chủ sở hữu, không phải người thuê. Tuy nhiên, tài sản riêng của người thuê (đồ đạc, thiết bị họ mang vào) không nằm trong hợp đồng của chủ nhà — nếu muốn được bảo vệ, người thuê cần mua đơn riêng cho tài sản của mình.
Giá trị tham gia bảo hiểm là giá trị thay thế của tài sản, không phải giá thị trường của căn hộ (vốn bao gồm cả giá trị đất và vị trí). Cách tính phổ biến: chi phí xây dựng lại phần hoàn thiện nội thất + giá trị thiết bị, đồ đạc.
Một căn hộ có giá bán 4 tỷ ở vị trí đẹp có thể chỉ khai báo giá trị tài sản bảo hiểm khoảng 1–1,5 tỷ. Khai đúng giúp bạn không phải trả phí thừa.
Nguồn tham khảo
- Nghị định 105/2025/NĐ-CP ngày 15/5/2025 quy định chi tiết một số điều và biện pháp thi hành Luật Phòng cháy, chữa cháy và cứu nạn, cứu hộ — hiệu lực 01/7/2025. Phụ lục VI (tỷ lệ phí, mức khấu trừ), Phụ lục VII (danh mục cơ sở phải mua bảo hiểm), Điều 44 (sửa đổi NĐ 67/2023) — toàn văn trên Cổng TTĐT Chính phủ
- Nghị định 67/2023/NĐ-CP ngày 06/9/2023 quy định về bảo hiểm bắt buộc trách nhiệm dân sự của chủ xe cơ giới, bảo hiểm cháy nổ bắt buộc, bảo hiểm bắt buộc trong hoạt động đầu tư xây dựng — Cổng thông tin điện tử Chính phủ
- Luật Phòng cháy, chữa cháy và cứu nạn, cứu hộ
- Luật Nhà ở số 27/2023/QH15
- "Bảo hiểm cháy nổ nhà chung cư: Ai bắt buộc mua? Phí bao nhiêu?" — LuatVietnam
Nội dung được đội ngũ DBV247 biên soạn và cập nhật ngày 06/08/2026. Quy định pháp luật và biểu phí có thể thay đổi — vui lòng liên hệ hotline 0869 656 561 để được xác nhận thông tin mới nhất.
