Sau ngày 01/7/2025, câu trả lời cho câu hỏi này đã thay đổi — và thay đổi theo hướng mở rộng đáng kể số toà nhà thuộc diện bắt buộc. Nhiều chung cư thấp tầng trước đây không phải mua, nay đã phải mua.
Bài viết chỉ ra chính xác ngưỡng mới, cách tự kiểm tra toà nhà của bạn trong 2 phút, và phân biệt hai phụ lục mà rất nhiều bài viết trên mạng đang dẫn lẫn nhau.
Trả lời nhanh
Chung cư cao từ 5 tầng trở lên, hoặc có tổng diện tích sàn từ 1.000 m² trở lên, thuộc diện bắt buộc mua bảo hiểm cháy nổ.
Căn cứ: Phụ lục VII Nghị định 105/2025/NĐ-CP, hiệu lực từ 01/7/2025.
- Hai điều kiện là "hoặc", không phải "và" — thoả một trong hai là đã thuộc diện
- Ngưỡng cũ là 7 tầng hoặc khối tích 10.000 m³ — nay đã hạ
- Nhà đa năng hoặc hỗn hợp có ngưỡng thấp hơn nữa: từ 3 tầng hoặc 500 m² sàn
Tỷ lệ phí tối thiểu theo Phụ lục VI cùng nghị định: 0,05%/năm nếu toà nhà có hệ thống chữa cháy tự động, 0,1%/năm nếu không có.
1. Ngưỡng mới: 5 tầng hoặc 1.000 m² sàn
Ngày 15/5/2025, Chính phủ ban hành Nghị định 105/2025/NĐ-CP quy định chi tiết Luật Phòng cháy, chữa cháy và cứu nạn, cứu hộ. Nghị định có hiệu lực từ 01/7/2025, cùng thời điểm với Luật.
Phụ lục VII của nghị định này là danh mục các cơ sở phải mua bảo hiểm cháy nổ bắt buộc — gồm 44 loại cơ sở. Với nhà ở, quy định như sau:
Nhà chung cư, nhà ở tập thể có nhà cao từ 5 tầng trở lên hoặc có tổng diện tích sàn từ 1.000 m² trở lên.
So sánh với quy định trước
| Tiêu chí | Trước 01/7/2025 | Từ 01/7/2025 (NĐ 105/2025) |
|---|---|---|
| Số tầng | Từ 7 tầng | Từ 5 tầng |
| Cách đo quy mô | Tổng khối tích từ 10.000 m³ | Tổng diện tích sàn từ 1.000 m² |
| Nhà đa năng, hỗn hợp | Từ 5 tầng hoặc khối tích 5.000 m³ | Từ 3 tầng hoặc 500 m² sàn |
Việc đổi từ khối tích (m³) sang diện tích sàn (m²) không chỉ là thay đơn vị. Diện tích sàn dễ xác định hơn nhiều — chỉ cần cộng diện tích các tầng, không phải tính chiều cao trần. Điều này khiến việc tự kiểm tra trở nên khả thi với cư dân, thay vì phải nhờ đơn vị chuyên môn.
2. Cách tự kiểm tra toà nhà của bạn trong 2 phút
Đếm số tầng nổi của toà nhà. Nếu từ 5 tầng trở lên → thuộc diện bắt buộc. Dừng ở đây, không cần kiểm tra tiếp.
Nếu dưới 5 tầng, tính tổng diện tích sàn. Lấy diện tích một tầng nhân số tầng. Con số này thường có trong hồ sơ toà nhà, hoặc hỏi ban quản trị. Nếu từ 1.000 m² trở lên → thuộc diện bắt buộc.
Kiểm tra công năng toà nhà. Nếu là nhà hỗn hợp — có trung tâm thương mại, văn phòng, hoặc cơ sở kinh doanh ở tầng dưới — thì áp ngưỡng thấp hơn: từ 3 tầng hoặc 500 m² sàn.
Ví dụ thực tế:
- Toà 18 tầng, 200 căn hộ → thuộc diện (trên 5 tầng)
- Toà 4 tầng, mỗi tầng 300 m², tổng 1.200 m² → thuộc diện (trên 1.000 m² sàn)
- Toà 4 tầng, mỗi tầng 200 m², tổng 800 m², chỉ có căn hộ → không thuộc diện
- Toà 3 tầng, tầng 1 là cửa hàng, tổng 600 m² → thuộc diện (nhà hỗn hợp, từ 3 tầng hoặc 500 m²)
3. Phụ lục II và Phụ lục VII — đừng nhầm hai cái này
Đây là lỗi phổ biến nhất trong các bài viết đang lưu hành trên mạng, và nó dẫn đến kết luận sai về việc có phải mua bảo hiểm hay không.
| Phụ lục VII | Phụ lục II | |
|---|---|---|
| Nội dung | Danh mục cơ sở phải mua bảo hiểm cháy nổ bắt buộc | Phân nhóm cơ sở có nguy hiểm về cháy, nổ (Nhóm 1, Nhóm 2) |
| Dùng để làm gì | Xác định nghĩa vụ mua bảo hiểm | Xác định yêu cầu quản lý về PCCC |
| Ngưỡng với chung cư | Từ 5 tầng hoặc 1.000 m² sàn | Nhóm 1: từ 7 tầng hoặc 3.000 m² Nhóm 2: từ 5 đến dưới 7 tầng hoặc 1.000 đến dưới 3.000 m² |
Điểm cần nhớ: khi hỏi "toà mình có phải mua bảo hiểm không", hãy tra Phụ lục VII. Phụ lục II liên quan đến các yêu cầu về phương án chữa cháy, huấn luyện, kiểm tra — không phải nghĩa vụ mua bảo hiểm.
Một toà chung cư 6 tầng, 2.000 m² sàn thuộc Nhóm 2 theo Phụ lục II, và đồng thời thuộc danh mục phải mua bảo hiểm theo Phụ lục VII. Hai kết luận này độc lập với nhau, chỉ tình cờ cùng đúng.
4. Nhà đa năng, hỗn hợp: ngưỡng thấp hơn nhiều
Nhà đa năng hoặc hỗn hợp là toà nhà có nhiều công năng khác nhau — phổ biến nhất là dạng tầng dưới làm thương mại, văn phòng hoặc cơ sở kinh doanh, tầng trên là căn hộ ở.
Với loại này, ngưỡng bắt buộc là từ 3 tầng trở lên hoặc tổng diện tích sàn từ 500 m² trở lên — thấp hơn hẳn so với chung cư thuần túy.
Lý do đằng sau: hoạt động kinh doanh ở tầng dưới làm tăng nguồn lửa, nguồn nhiệt và lượng chất dễ cháy trong toà nhà, đồng thời tăng số người không thường trú lui tới — hai yếu tố đều làm tăng rủi ro cháy.
Ngoại lệ: nhà ở kết hợp sản xuất, kinh doanh (dạng nhà riêng vừa ở vừa buôn bán) không áp ngưỡng này mà có quy định riêng. Điều 21 Luật Phòng cháy, chữa cháy và cứu nạn, cứu hộ 2024 đặt ra các điều kiện an toàn riêng cho loại nhà này, gồm yêu cầu ngăn cách khu vực kinh doanh với khu vực ở, và không được bố trí chỗ ngủ trong khu vực sản xuất, kinh doanh hàng hoá nguy hiểm về cháy nổ.
5. Vì sao ngưỡng bị hạ?
Nghị định 105/2025 nằm trong đợt thay đổi lớn của toàn bộ khung pháp lý về phòng cháy chữa cháy, gắn với việc Luật Phòng cháy, chữa cháy và cứu nạn, cứu hộ 2024 có hiệu lực. Cùng thời điểm, nghị định này thay thế bốn nghị định cũ, trong đó có Nghị định 136/2020 và Nghị định 50/2024.
Hướng chung của thay đổi là siết chặt hơn. Ngoài việc hạ ngưỡng, nghị định còn điều chỉnh mức trích nộp từ bảo hiểm cháy nổ bắt buộc cho hoạt động phòng cháy chữa cháy từ 1% lên 2%.
Với cư dân, hệ quả thực tế là: nếu toà nhà của bạn từ 5 đến 6 tầng và trước đây ban quản trị nói "toà mình không thuộc diện bắt buộc", câu đó đã không còn đúng kể từ 01/7/2025.
6. Thuộc diện rồi thì ai phải mua?
Đây là chỗ gây tranh cãi nhiều nhất tại các cuộc họp cư dân. Trách nhiệm phân theo quyền sở hữu tại thời điểm hiện tại, không phải theo ai quản lý toà nhà.
| Phần tài sản | Ai có nghĩa vụ mua |
|---|---|
| Căn hộ chưa bàn giao | Chủ đầu tư |
| Hành lang, thang máy, tầng hầm, kết cấu toà nhà | Ban quản trị hoặc chủ đầu tư |
| Căn hộ đã bàn giao — nội thất, thiết bị bên trong | Chủ sở hữu căn hộ |
| Tài sản riêng của người thuê nhà | Người thuê (nếu muốn được bảo vệ) |
Câu nói phổ biến nhất — và cũng sai nhất — là "ban quản lý đã đóng bảo hiểm toà nhà rồi nên mình không cần mua". Hợp đồng đó bảo hiểm phần sở hữu chung. Khi cháy xảy ra trong căn hộ của bạn, toàn bộ nội thất, sàn gỗ, điều hoà, thiết bị điện tử — thường vài trăm triệu đến hơn tỷ đồng — không được bồi thường từ hợp đồng đó.
Bạn có quyền yêu cầu ban quản trị cung cấp bản sao hợp đồng bảo hiểm hiện có để đối chiếu phạm vi. Đọc mục "đối tượng bảo hiểm" và "phạm vi bảo hiểm" là biết ngay.
7. Thuộc diện rồi thì phí bao nhiêu?
Tỷ lệ phí tối thiểu theo Mục I Phụ lục VI Nghị định 105/2025/NĐ-CP:
| Điều kiện toà nhà | Tỷ lệ phí/năm | Tài sản 500 triệu | Tài sản 1 tỷ | Tài sản 2 tỷ |
|---|---|---|---|---|
| Có hệ thống chữa cháy tự động (sprinkler) | 0,05% | 250.000đ | 500.000đ | 1.000.000đ |
| Không có hệ thống chữa cháy tự động | 0,1% | 500.000đ | 1.000.000đ | 2.000.000đ |
Chưa gồm 10% VAT. Cộng VAT, phí thực nộp cho căn hộ khai giá trị tài sản 1 tỷ trong toà có sprinkler là khoảng 550.000đ/năm.
Lưu ý về giá trị khai báo — đây là chỗ nhiều nhà trả phí thừa. Giá trị tham gia bảo hiểm là giá trị thay thế tài sản: chi phí hoàn thiện lại nội thất cộng giá trị đồ đạc, thiết bị. Không phải giá bán căn hộ, vì giá bán bao gồm cả giá trị đất và vị trí — những thứ không thể cháy.
Một căn 80 m² giá bán 4 tỷ đồng ở nội thành thường chỉ khai giá trị tài sản khoảng 1–1,5 tỷ. Khai theo giá bán là trả phí gấp gần ba lần mức cần thiết.
Mức khấu trừ
Mức khấu trừ là số tiền bên mua bảo hiểm tự chịu trong mỗi sự kiện. Phụ lục VI quy định mức tối đa 1% số tiền bảo hiểm, và trong mọi trường hợp không thấp hơn:
| Số tiền bảo hiểm | Mức khấu trừ tối thiểu |
|---|---|
| Đến 2 tỷ đồng | 4 triệu đồng |
| Trên 2 tỷ đến 10 tỷ | 10 triệu đồng |
| Trên 10 tỷ đến 50 tỷ | 20 triệu đồng |
| Trên 50 tỷ đến 100 tỷ | 40 triệu đồng |
| Trên 100 tỷ đến 200 tỷ | 60 triệu đồng |
| Trên 200 tỷ | 100 triệu đồng |
Với căn hộ khai 1 tỷ đồng, mức khấu trừ tối thiểu là 4 triệu đồng mỗi vụ. Nghĩa là tổn thất nhỏ dưới 4 triệu bạn tự xử lý — bảo hiểm phát huy tác dụng ở các tổn thất lớn, đúng bản chất của bảo hiểm bắt buộc.
8. Toà nhà chưa mua thì làm gì bây giờ?
Nếu bạn vừa phát hiện toà nhà mình thuộc diện bắt buộc nhưng chưa có bảo hiểm, ba việc nên làm theo thứ tự:
Xin ban quản trị bản sao hợp đồng bảo hiểm hiện có. Có thể họ đã mua cho phần sở hữu chung mà cư dân không biết. Đây là quyền của cư dân, không cần lý do đặc biệt.
Đưa vấn đề vào cuộc họp cư dân định kỳ. Với phần sở hữu chung, đây là nghĩa vụ pháp lý của ban quản trị, không phải lựa chọn. Nếu chưa mua, ban quản trị có trách nhiệm giải trình và bố trí nguồn từ phí dịch vụ hoặc quỹ bảo trì.
Tự mua cho phần sở hữu riêng của căn hộ mình. Việc này không phụ thuộc vào ban quản trị. Bạn mua được ngay, và đây là phần bảo vệ tài sản thực sự của gia đình bạn.
Tổng kết: Ngưỡng bắt buộc mua bảo hiểm cháy nổ với chung cư là từ 5 tầng hoặc từ 1.000 m² diện tích sàn, theo Phụ lục VII Nghị định 105/2025/NĐ-CP hiệu lực 01/7/2025. Nhà đa năng, hỗn hợp có ngưỡng thấp hơn: từ 3 tầng hoặc 500 m².
Hai điều kiện là "hoặc" — thoả một là đã thuộc diện. Và nếu ai đó nói toà 5–6 tầng không thuộc diện, họ đang dùng quy định đã hết hiệu lực.
DBV247 tra giúp miễn phí toà nhà của bạn có thuộc danh mục hay không, và tư vấn giá trị khai báo hợp lý để không trả phí thừa. Xem chi tiết bảo hiểm cháy nổ căn hộ chung cư, hoặc đọc thêm hướng dẫn đầy đủ về phạm vi, loại trừ và hồ sơ bồi thường. Hotline 0869 656 561.
Câu hỏi thường gặp
Từ 5 tầng trở lên. Theo Phụ lục VII Nghị định 105/2025/NĐ-CP, nhà chung cư và nhà ở tập thể cao từ 5 tầng trở lên hoặc có tổng diện tích sàn từ 1.000 m² trở lên thuộc danh mục cơ sở phải mua bảo hiểm cháy nổ bắt buộc.
Chỉ cần thoả một trong hai điều kiện là đã thuộc diện.
Tuỳ tổng diện tích sàn. Nếu tổng diện tích sàn từ 1.000 m² trở lên thì vẫn phải mua, dù chỉ 4 tầng. Hai điều kiện là "hoặc", không phải "và".
Ví dụ: toà 4 tầng, mỗi tầng 300 m² → tổng 1.200 m² → thuộc diện bắt buộc.
Trước ngày 01/7/2025, ngưỡng áp dụng là chung cư cao từ 7 tầng trở lên hoặc có tổng khối tích từ 10.000 m³. Nghị định 105/2025 hạ xuống 5 tầng và đổi cách đo từ khối tích sang diện tích sàn 1.000 m².
Kết quả là nhiều toà nhà thấp tầng trước đây không thuộc diện, nay đã thuộc.
Đây là chỗ dễ nhầm nhất. Phụ lục VII là danh mục cơ sở phải mua bảo hiểm cháy nổ bắt buộc — đây là phụ lục quyết định bạn có phải mua hay không, ngưỡng chung cư là từ 5 tầng hoặc 1.000 m².
Phụ lục II phân nhóm cơ sở có nguy hiểm về cháy, nổ thành Nhóm 1 và Nhóm 2 — dùng cho các yêu cầu quản lý về phòng cháy chữa cháy, không phải để xác định nghĩa vụ mua bảo hiểm.
Thấp hơn chung cư: cao từ 3 tầng trở lên hoặc có tổng diện tích sàn từ 500 m² trở lên (trừ nhà ở kết hợp sản xuất, kinh doanh — loại này có quy định riêng).
Nhà hỗn hợp là toà có nhiều công năng, ví dụ tầng dưới là trung tâm thương mại hoặc văn phòng, tầng trên là căn hộ.
Phân theo quyền sở hữu ở thời điểm hiện tại. Chủ đầu tư mua cho phần chưa bàn giao; ban quản trị mua cho phần sở hữu chung (hành lang, thang máy, tầng hầm, kết cấu); chủ sở hữu căn hộ mua cho phần sở hữu riêng sau khi nhận bàn giao.
Hợp đồng của ban quản trị không bao gồm nội thất và tài sản bên trong căn hộ của bạn.
Ba việc: yêu cầu ban quản trị cung cấp bản sao hợp đồng bảo hiểm hiện có để biết phần sở hữu chung đã được bảo hiểm chưa; đưa vấn đề vào cuộc họp cư dân định kỳ vì đây là nghĩa vụ pháp lý chứ không phải lựa chọn; và tự mua bảo hiểm cho phần sở hữu riêng của căn hộ mình, không phụ thuộc vào việc ban quản trị đã làm hay chưa.
Nguồn tham khảo
- Nghị định 105/2025/NĐ-CP ngày 15/5/2025 quy định chi tiết một số điều và biện pháp thi hành Luật Phòng cháy, chữa cháy và cứu nạn, cứu hộ — hiệu lực 01/7/2025. Phụ lục II (phân nhóm cơ sở), Phụ lục VI (tỷ lệ phí, mức khấu trừ), Phụ lục VII (danh mục cơ sở phải mua bảo hiểm) — toàn văn trên Cổng TTĐT Chính phủ
- Nghị định 67/2023/NĐ-CP ngày 06/9/2023 về bảo hiểm bắt buộc trách nhiệm dân sự của chủ xe cơ giới, bảo hiểm cháy nổ bắt buộc, bảo hiểm bắt buộc trong hoạt động đầu tư xây dựng — đã được Điều 44 NĐ 105/2025 sửa đổi, bổ sung
- Luật Phòng cháy, chữa cháy và cứu nạn, cứu hộ năm 2024
- "Danh mục 44 cơ sở phải mua bảo hiểm cháy, nổ bắt buộc" — Báo Chính phủ
Nội dung được đội ngũ DBV247 biên soạn và cập nhật ngày 06/08/2026. Quy định pháp luật và biểu phí có thể thay đổi — vui lòng liên hệ hotline 0869 656 561 để được xác nhận thông tin mới nhất.
