Xe điện đã trở nên phổ biến ở các chung cư Việt Nam, và cùng với nó là những vụ cháy liên quan đến sạc pin trong không gian kín. Từ 15/12/2026, quy định về việc bố trí khu sạc trong chung cư sẽ thay đổi đáng kể.
Bài viết tóm tắt quy định mới và — điều ít ai để ý — tác động của nó tới quyền lợi bảo hiểm của chính bạn.
Trả lời nhanh
Theo Thông tư 31/2026 của Bộ Xây dựng, hiệu lực từ 15/12/2026:
- Chung cư bắt buộc bố trí khu đỗ xe ô tô điện tách biệt khỏi khu xe máy, mô tô, xe đạp điện
- Ưu tiên vị trí: ngoài trời → tầng trệt → bán hầm → hầm 1 → các hầm tiếp theo
- Khoảng cách an toàn tối thiểu 2 mét giữa các khu đỗ khác nhau
- Giới hạn mỗi khoang: 25 chỗ sạc ô tô hoặc 50 chỗ sạc xe máy điện ở hầm; 30 và 80 ở tầng trệt
- Chung cư hiện hữu có 6 tháng để kiểm tra, cải tạo cho đạt yêu cầu
Về bảo hiểm: nếu cháy xảy ra do sạc tại nơi vi phạm quy định PCCC, doanh nghiệp bảo hiểm có căn cứ giảm hoặc từ chối bồi thường.
1. Quy định mới có gì
Điểm cốt lõi là tách biệt: khu đỗ và sạc xe ô tô điện phải riêng, không để chung với khu xe máy, mô tô và xe đạp điện.
Lý do kỹ thuật đằng sau: pin lithium-ion khi cháy tạo ra hiện tượng cháy lan rất nhanh và khó dập bằng phương pháp thông thường. Nếu các phương tiện đỗ san sát nhau, một cụm pin bốc cháy có thể kéo theo cả dãy xe.
2. Vị trí và giới hạn số chỗ sạc
Thứ tự ưu tiên vị trí
Khu vực sạc phải được bố trí trong phạm vi dự án đã được phê duyệt, ưu tiên theo thứ tự:
Ngoài trời — an toàn nhất, khói và nhiệt thoát tự do, lực lượng chữa cháy tiếp cận dễ
Tầng trệt — vẫn thuận lợi cho thoát nạn và chữa cháy
Tầng bán hầm
Hầm 1, rồi mới đến các tầng hầm sâu hơn
Giới hạn số chỗ sạc theo vị trí
| Vị trí | Ô tô điện | Xe máy, xe đạp điện |
|---|---|---|
| Tầng hầm, bán hầm | Tối đa 25 chỗ sạc/khoang | Tối đa 50 chỗ sạc/khoang |
| Tầng trệt | Tối đa 30 chỗ sạc | Tối đa 80 chỗ sạc |
Giới hạn thấp hơn ở tầng hầm phản ánh rủi ro cao hơn của không gian kín: khói tích tụ, khó thoát nạn, khó tiếp cận chữa cháy.
3. Chung cư hiện hữu phải làm gì
Đây là phần ảnh hưởng đến đa số cư dân, vì phần lớn chung cư đang vận hành đều được thiết kế trước khi xe điện phổ biến.
Trong vòng 6 tháng kể từ khi quy định có hiệu lực, chủ sở hữu hoặc đơn vị quản lý vận hành phải kiểm tra, sửa chữa và cải tạo khu vực đỗ xe, sạc điện hoặc đổi pin nếu chưa đáp ứng yêu cầu.
Tính từ mốc 15/12/2026, thời hạn khắc phục rơi vào khoảng giữa năm 2027.
Việc này cần kinh phí và thời gian. Cải tạo khu đỗ xe trong hầm — phân khoang, lắp hệ thống chữa cháy phù hợp, bố trí lại lối đi — không phải việc làm trong một tuần.
Nếu chung cư của bạn có nhiều cư dân dùng xe điện, đây là vấn đề nên đưa vào cuộc họp cư dân gần nhất để ban quản trị lập kế hoạch và dự trù nguồn từ quỹ bảo trì.
4. Ảnh hưởng tới bảo hiểm — phần ít ai nghĩ tới
Quy định PCCC và hợp đồng bảo hiểm liên kết chặt hơn nhiều người tưởng. Ba điểm cần biết:
Cháy do sạc xe điện thuộc phạm vi bảo hiểm nào?
| Thiệt hại | Loại bảo hiểm cần có |
|---|---|
| Chiếc xe điện bị cháy | Bảo hiểm vật chất ô tô điện |
| Căn hộ, nội thất bị cháy hoặc hư hại do khói, nước chữa cháy | Bảo hiểm cháy nổ phần sở hữu riêng |
| Kết cấu toà nhà, hầm xe, hệ thống chung | Bảo hiểm của ban quản trị (phần sở hữu chung) |
| Căn hộ hoặc xe của người khác bị ảnh hưởng | Bảo hiểm trách nhiệm với bên thứ ba — phải mua thêm |
Điểm quan trọng: bảo hiểm xe không chi trả thiệt hại cho nhà cửa, và bảo hiểm cháy nổ không chi trả cho chiếc xe. Nhiều chủ xe điện ở chung cư chỉ có một trong hai.
Tuân thủ quy định làm giảm tranh chấp khi bồi thường
Khi toà nhà có khu sạc đúng chuẩn và cư dân sạc đúng nơi quy định, hồ sơ bồi thường rõ ràng hơn nhiều. Ngược lại, nếu sạc ở vị trí không được phép, phần lớn thời gian xử lý hồ sơ sẽ dành cho việc tranh luận về nguyên nhân và trách nhiệm.
5. Sạc sai quy định — rủi ro mất quyền bồi thường
Đây là điểm cần nói rõ. Các quy tắc bảo hiểm cháy nổ đều có điều khoản loại trừ liên quan đến vi phạm nghiêm trọng quy định về phòng cháy chữa cháy.
Các hành vi có thể bị coi là vi phạm và ảnh hưởng đến quyền lợi bảo hiểm:
- Sạc xe tại vị trí không được bố trí cho mục đích sạc
- Tự ý câu móc dây điện từ căn hộ hoặc từ nguồn không được thiết kế cho việc sạc
- Dùng bộ sạc không chính hãng hoặc bộ sạc đã bị cải tạo
- Sạc trong không gian kín, không thông thoáng
- Mang pin lên căn hộ để sạc khi toà nhà đã có quy định cấm
Ba nguyên tắc để giữ quyền bồi thường:
- Chỉ sạc tại vị trí được ban quản lý cho phép
- Chỉ dùng bộ sạc chính hãng hoặc được nhà sản xuất chấp thuận — giữ hoá đơn
- Không tự cải tạo hệ thống điện hoặc câu móc dây để sạc
6. Cư dân nên làm gì
Hỏi ban quản lý về vị trí sạc được phép và lưu lại văn bản hướng dẫn. Nếu sau này có sự cố, đây là bằng chứng bạn đã tuân thủ.
Kiểm tra hai loại bảo hiểm. Bạn cần cả bảo hiểm vật chất cho xe điện và bảo hiểm cháy nổ cho phần sở hữu riêng của căn hộ. Nhiều người chỉ có một.
Hỏi về điều khoản trách nhiệm bên thứ ba. Nếu cháy từ xe của bạn lan sang xe hoặc căn hộ khác, đây là phần chi trả cho họ.
Giữ hoá đơn bộ sạc và tài liệu chứng minh sử dụng thiết bị chính hãng.
Đề nghị đưa vấn đề vào cuộc họp cư dân nếu toà nhà chưa có kế hoạch cải tạo khu sạc theo lộ trình.
7. Ban quản trị nên làm gì
Rà soát hiện trạng khu đỗ xe đối chiếu với yêu cầu mới: tách biệt khu ô tô điện, khoảng cách 2 mét, giới hạn số chỗ sạc theo vị trí.
Lập kế hoạch và dự trù kinh phí cải tạo, trình cuộc họp cư dân. Thời hạn 6 tháng không dài với công việc cải tạo hầm.
Ban hành nội quy sạc xe điện rõ ràng, niêm yết tại vị trí dễ thấy — đây cũng là yêu cầu chung về nội quy PCCC theo Nghị định 105/2025.
Thông báo cho doanh nghiệp bảo hiểm về việc bố trí khu sạc xe điện. Thay đổi làm tăng mức độ rủi ro mà không thông báo có thể ảnh hưởng đến hiệu lực hợp đồng bảo hiểm phần sở hữu chung.
Rà lại hợp đồng bảo hiểm hiện có xem phạm vi có phù hợp với hiện trạng mới không.
Tổng kết: Từ 15/12/2026, chung cư bắt buộc có khu đỗ và sạc xe ô tô điện riêng biệt, với giới hạn 25 chỗ sạc mỗi khoang ở hầm và khoảng cách an toàn 2 mét. Toà nhà hiện hữu có 6 tháng để cải tạo.
Với cư dân, điều quan trọng nhất không phải là quy định mà là hệ quả: sạc sai nơi quy định có thể khiến bạn mất quyền bồi thường — cả với chiếc xe lẫn với căn hộ.
DBV247 tư vấn miễn phí về hai loại bảo hiểm mà chủ xe điện ở chung cư cần có. Xem bảo hiểm vật chất ô tô điện và bảo hiểm cháy nổ căn hộ, hoặc gọi 0869 656 561.
Câu hỏi thường gặp
Từ 15/12/2026, theo Thông tư 31/2026 của Bộ Xây dựng về nhà chung cư. Quy định yêu cầu mọi chung cư phải bố trí khu đỗ xe ô tô điện tách biệt khỏi khu vực dành cho xe máy, mô tô và xe đạp điện.
Ưu tiên theo thứ tự: ngoài trời trước, rồi tầng trệt, tầng bán hầm, hầm 1 và các tầng hầm tiếp theo.
Nguyên tắc là càng gần mặt đất càng tốt — để dễ thoát nạn, dễ tiếp cận chữa cháy và giảm nguy cơ khói tích tụ trong không gian kín.
Khi đặt ở tầng hầm hoặc bán hầm: mỗi khoang không quá 25 chỗ sạc ô tô điện hoặc 50 chỗ sạc xe máy, xe đạp điện.
Khi đặt ở tầng trệt: giới hạn cao hơn — 30 chỗ sạc ô tô và 80 chỗ sạc xe máy, xe đạp điện.
Giữa các khu đỗ khác nhau phải có khoảng cách an toàn tối thiểu 2 mét.
Trong vòng 6 tháng kể từ khi quy định có hiệu lực, chủ sở hữu hoặc đơn vị quản lý vận hành phải kiểm tra, sửa chữa và cải tạo khu vực đỗ xe, sạc điện hoặc đổi pin nếu chưa đáp ứng yêu cầu mới.
Tính từ 15/12/2026, thời hạn khắc phục là khoảng giữa năm 2027.
Quy định hướng tới việc tập trung sạc tại khu vực được bố trí riêng, có biện pháp an toàn PCCC. Sạc trong căn hộ hoặc tại nơi không được bố trí cho mục đích này là hành vi tiềm ẩn rủi ro cao.
Về bảo hiểm: nếu cháy xảy ra do sạc ở nơi vi phạm quy định PCCC của toà nhà, doanh nghiệp bảo hiểm có căn cứ giảm hoặc từ chối bồi thường.
Phụ thuộc thiệt hại thuộc phần nào. Chiếc xe bị cháy — bảo hiểm vật chất xe. Căn hộ, nội thất bị cháy — bảo hiểm cháy nổ cho phần sở hữu riêng. Căn hộ liền kề bị ảnh hưởng — bảo hiểm trách nhiệm với bên thứ ba, phải mua thêm.
Bảo hiểm xe không chi trả thiệt hại cho nhà cửa, và ngược lại.
Ba việc: đề nghị ban quản trị đưa vào chương trình cuộc họp cư dân để lập kế hoạch cải tạo theo lộ trình; trong thời gian chờ, chỉ sạc tại vị trí được ban quản lý cho phép; và giữ lại bằng chứng về việc đã tuân thủ hướng dẫn của ban quản lý — hữu ích nếu sau này phát sinh tranh chấp bảo hiểm.
Không trực tiếp. Tỷ lệ phí bảo hiểm cháy nổ chung cư theo Phụ lục VI Nghị định 105/2025 vẫn là 0,05%/năm nếu toà nhà có hệ thống chữa cháy tự động và 0,1%/năm nếu không có.
Nhưng việc toà nhà tuân thủ tốt quy định PCCC làm giảm rủi ro tranh chấp khi bồi thường — đây là giá trị thực tế lớn hơn phí.
Nguồn tham khảo
- Thông tư 31/2026 của Bộ Xây dựng về nhà chung cư — quy định về bố trí khu vực đỗ và sạc xe điện, hiệu lực 15/12/2026
- "Quy định mới: Chung cư bắt buộc phải có khu vực riêng cho xe điện từ năm 2026" — Báo Điện tử VOV
- "Chung cư phải có chỗ đậu, sạc xe điện" — Báo Thanh Niên
- Nghị định 105/2025/NĐ-CP ngày 15/5/2025 quy định chi tiết Luật Phòng cháy, chữa cháy và cứu nạn, cứu hộ
- Luật Phòng cháy, chữa cháy và cứu nạn, cứu hộ năm 2024
Nội dung được đội ngũ DBV247 biên soạn và cập nhật ngày 20/08/2026. Quy định pháp luật và biểu phí có thể thay đổi — vui lòng liên hệ hotline 0869 656 561 để được xác nhận thông tin mới nhất.
