Câu hỏi này gây vướng cho hầu hết hộ kinh doanh thuê mặt bằng, và thường chỉ được đặt ra sau khi cháy xảy ra — lúc đó thì đã muộn.
Bài viết phân định rõ ai bảo hiểm cho tài sản nào, ai chịu nghĩa vụ pháp lý mua bảo hiểm bắt buộc, và mẫu điều khoản nên đưa vào hợp đồng thuê để tránh tranh chấp.
Trả lời nhanh
Cả hai bên đều phải mua, nhưng cho phần tài sản khác nhau.
- Chủ nhà bảo hiểm nhà, công trình, kết cấu, hệ thống điện nước cố định
- Người thuê bảo hiểm hàng hóa, thiết bị, nội thất, phần hoàn thiện do mình đầu tư
Bảo hiểm của chủ nhà không bồi thường hàng hóa của bạn — cháy xảy ra, chủ nhà được đền phần nhà, bạn mất toàn bộ hàng.
Về nghĩa vụ pháp lý mua bảo hiểm cháy nổ bắt buộc: thuộc về người đứng đầu cơ sở, trong thực tế thường là người trực tiếp vận hành kinh doanh — tức người thuê.
1. Thực ra đây là hai câu hỏi khác nhau
Phần lớn tranh cãi xuất phát từ việc gộp hai vấn đề riêng biệt làm một:
| Câu hỏi 1 | Câu hỏi 2 | |
|---|---|---|
| Nội dung | Ai bảo hiểm cho tài sản nào? | Ai chịu nghĩa vụ pháp lý mua bảo hiểm bắt buộc? |
| Căn cứ | Quyền sở hữu tài sản | Quy định pháp luật về PCCC |
| Trả lời | Ai sở hữu thì người đó mua | Người đứng đầu cơ sở |
| Hậu quả nếu sai | Mất tài sản không được bồi thường | Bị xử phạt hành chính |
Hai câu hỏi này có thể cho ra hai đáp án khác nhau, và cả hai đều cần được giải quyết.
2. Ai bảo hiểm cho tài sản nào
Nguyên tắc gốc rất đơn giản: ai sở hữu tài sản thì người đó mua bảo hiểm cho tài sản đó. Không ai mua bảo hiểm được cho tài sản mình không sở hữu và không có quyền lợi liên quan.
| Tài sản | Thuộc về | Ai mua bảo hiểm |
|---|---|---|
| Nhà, công trình, kết cấu, mái, tường | Chủ nhà | Chủ nhà |
| Hệ thống điện, nước, PCCC cố định của toà nhà | Chủ nhà | Chủ nhà |
| Phần hoàn thiện, trang trí do người thuê đầu tư | Người thuê | Người thuê |
| Thiết bị, máy móc, đồ đạc người thuê mang vào | Người thuê | Người thuê |
| Hàng hóa, nguyên vật liệu, hàng tồn kho | Người thuê | Người thuê |
Ba dòng cuối thường chiếm phần lớn giá trị tại một cơ sở kinh doanh. Một cửa hàng vải, kho phụ kiện hoặc nhà hàng có thể có giá trị hàng hóa và thiết bị vượt xa giá trị phần nhà mà chủ cho thuê.
Hiểu nhầm phổ biến nhất: "Chủ nhà đã mua bảo hiểm cháy nổ cho toà nhà rồi nên mình yên tâm."
Hợp đồng đó bảo hiểm cho tài sản của chủ nhà. Khi cháy, chủ nhà nhận tiền sửa nhà, còn hàng hóa và thiết bị của bạn không được đồng nào — vì bạn không có tên trong hợp đồng đó và tài sản của bạn không phải đối tượng được bảo hiểm.
3. Nghĩa vụ pháp lý mua bảo hiểm bắt buộc thuộc về ai
Nếu cơ sở thuộc danh mục 44 loại cơ sở tại Phụ lục VII Nghị định 105/2025, nghĩa vụ mua bảo hiểm cháy nổ bắt buộc thuộc về người đứng đầu cơ sở.
Trong thực tế, người đứng đầu cơ sở thường là người trực tiếp tổ chức và vận hành hoạt động tại địa điểm đó — tức là người thuê, không phải chủ nhà cho thuê mặt bằng.
Điều này quan trọng vì mức phạt không nhỏ: theo Nghị định 106/2025, tổ chức không mua bảo hiểm cháy nổ bắt buộc có thể bị phạt 60 đến 100 triệu đồng tuỳ cơ sở thuộc nhóm 1 hay nhóm 2.
4. Ba tình huống thường gặp
Tình huống 1: Chủ nhà đã mua, người thuê chưa mua
Cháy xảy ra. Chủ nhà được bồi thường phần nhà. Người thuê mất toàn bộ hàng hóa, thiết bị, phần hoàn thiện đã đầu tư. Nếu cơ sở thuộc diện bắt buộc mà người thuê là người đứng đầu cơ sở, người thuê còn có thể bị xử phạt vì không mua bảo hiểm.
Đây là tình huống phổ biến nhất, và thiệt hại thường rơi hết về phía người thuê.
Tình huống 2: Cháy bắt nguồn từ hoạt động của người thuê
Ngoài mất tài sản của mình, người thuê còn có thể phải bồi thường cho chủ nhà phần nhà bị hư hỏng, theo Bộ luật Dân sự và theo thỏa thuận trong hợp đồng thuê.
Phần này thuộc về bảo hiểm trách nhiệm — không nằm trong bảo hiểm tài sản thông thường. Đây là khoản nhiều người thuê hoàn toàn không lường trước.
Tình huống 3: Cháy lan sang cơ sở bên cạnh
Nếu cháy từ mặt bằng bạn thuê lan sang các cửa hàng liền kề, phần bồi thường cho họ thuộc về bảo hiểm trách nhiệm công cộng hoặc điều khoản trách nhiệm với bên thứ ba — cũng phải mua riêng.
5. Điều khoản nên ghi vào hợp đồng thuê
Cách xử lý gọn nhất và rẻ nhất là viết rõ vào hợp đồng ngay từ đầu. Dưới đây là nội dung nên có, bạn có thể dùng làm cơ sở để hai bên thống nhất:
Điều khoản về bảo hiểm — nội dung gợi ý
- Bên cho thuê có trách nhiệm mua và duy trì bảo hiểm cho nhà, công trình và các hệ thống kỹ thuật cố định thuộc sở hữu của Bên cho thuê trong suốt thời hạn thuê.
- Bên thuê có trách nhiệm mua và duy trì bảo hiểm cho hàng hóa, thiết bị, nội thất và phần hoàn thiện do Bên thuê đầu tư.
- Trường hợp cơ sở thuộc danh mục phải mua bảo hiểm cháy nổ bắt buộc theo quy định pháp luật, Bên [thuê/cho thuê] có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ này và cung cấp bản sao giấy chứng nhận cho bên còn lại.
- Hai bên có trách nhiệm cung cấp cho nhau bản sao giấy chứng nhận bảo hiểm trong vòng [số] ngày kể từ ngày cấp, và khi tái tục.
- Bên thuê có trách nhiệm tuân thủ các quy định về phòng cháy chữa cháy tại cơ sở; mọi thiệt hại phát sinh do vi phạm quy định PCCC của Bên thuê thuộc trách nhiệm của Bên thuê.
Nếu bạn đang thuê giữa chừng mà hợp đồng chưa có điều khoản này, hoàn toàn có thể ký phụ lục bổ sung. Việc này mất một buổi làm việc nhưng loại bỏ được nguồn tranh chấp lớn nhất khi có sự cố.
6. Người thuê mất gì nếu chủ quan
Đặt con số cho một cửa hàng thời trang 150 m² đang thuê:
| Hạng mục | Giá trị tham khảo | BH chủ nhà có phủ? |
|---|---|---|
| Phần nhà, kết cấu | Theo giá trị công trình | Có |
| Hoàn thiện, trang trí do người thuê đầu tư | 200 – 500 triệu | Không |
| Thiết bị: điều hoà, kệ, hệ thống chiếu sáng, POS | 50 – 150 triệu | Không |
| Hàng tồn kho (mùa cao điểm) | 300 triệu – 1 tỷ | Không |
| Tổng phần người thuê tự chịu | 550 triệu – 1,65 tỷ |
Thêm vào đó là khoản mất doanh thu trong thời gian không kinh doanh được, và tiền thuê vẫn phải trả theo hợp đồng nếu không có điều khoản miễn trừ.
7. Chủ nhà cũng có rủi ro riêng
Phần này dành cho bên cho thuê — nhiều chủ nhà nghĩ mình chỉ cần bảo hiểm nhà là xong.
- Người thuê thay đổi công năng làm tăng rủi ro. Cho thuê làm văn phòng nhưng người thuê biến thành kho chứa hàng dễ cháy — điều này có thể ảnh hưởng đến hiệu lực hợp đồng bảo hiểm của chính bạn nếu không thông báo cho doanh nghiệp bảo hiểm.
- Người thuê vi phạm quy định PCCC. Nếu cháy do vi phạm PCCC tại cơ sở, doanh nghiệp bảo hiểm có căn cứ giảm hoặc từ chối bồi thường — kể cả với phần nhà của bạn.
- Mất thu nhập cho thuê trong thời gian sửa chữa. Bảo hiểm tài sản đền nhà, không đền tiền thuê bị mất — cần điều khoản riêng.
Vì vậy khoản 5 trong điều khoản gợi ý ở trên — yêu cầu người thuê tuân thủ quy định PCCC — là điều khoản bảo vệ chính chủ nhà, không phải thủ tục hình thức.
8. Checklist cho cả hai bên
Nếu bạn là người thuê:
Xin bản sao giấy chứng nhận bảo hiểm của chủ nhà, đọc mục "Đối tượng bảo hiểm" để biết phạm vi.
Kiểm tra cơ sở có thuộc danh mục 44 loại cơ sở phải mua bảo hiểm bắt buộc không.
Kiểm kê giá trị hàng hóa, thiết bị, phần hoàn thiện của mình — khai theo mức tồn kho cao nhất trong năm.
Hỏi tư vấn viên về điều khoản trách nhiệm với tài sản thuê và với bên thứ ba.
Đề nghị ký phụ lục hợp đồng nếu chưa có điều khoản bảo hiểm.
Nếu bạn là chủ nhà cho thuê:
Ghi rõ mục đích sử dụng mặt bằng trong hợp đồng, và yêu cầu người thuê thông báo nếu thay đổi công năng.
Yêu cầu người thuê cung cấp giấy chứng nhận bảo hiểm phần tài sản của họ.
Đưa nghĩa vụ tuân thủ quy định PCCC vào hợp đồng thuê.
Cân nhắc điều khoản bảo hiểm mất thu nhập cho thuê trong thời gian khắc phục sự cố.
Tổng kết: Không có câu trả lời "chủ nhà" hay "người thuê" — cả hai đều phải mua, cho phần tài sản của mình. Điều nguy hiểm nhất là người thuê tưởng bảo hiểm của chủ nhà đã phủ hàng hóa của mình.
Việc rẻ nhất và hiệu quả nhất: ghi rõ điều khoản bảo hiểm vào hợp đồng thuê và trao đổi bản sao giấy chứng nhận cho nhau. Mất một buổi, tránh được tranh chấp lớn nhất khi có sự cố.
DBV247 tư vấn phân chia trách nhiệm bảo hiểm giữa bên thuê và bên cho thuê, báo phí riêng cho từng phần. Xem chi tiết bảo hiểm cháy nổ hộ kinh doanh hoặc gọi 0869 656 561.
Câu hỏi thường gặp
Cả hai, nhưng cho phần tài sản khác nhau. Nguyên tắc: ai sở hữu tài sản thì người đó mua bảo hiểm cho tài sản đó.
Chủ nhà mua cho nhà, công trình, kết cấu. Bạn — người thuê — mua cho hàng hóa, thiết bị, nội thất bạn đưa vào. Bảo hiểm của chủ nhà không bồi thường hàng hóa của bạn.
Thuộc về người đứng đầu cơ sở — trong thực tế thường là người trực tiếp vận hành hoạt động kinh doanh tại đó, tức là người thuê.
Cách an toàn nhất là ghi rõ trong hợp đồng thuê ai chịu trách nhiệm mua phần nào, và yêu cầu bên kia cung cấp bản sao giấy chứng nhận.
Có, nếu bạn có hàng hóa, thiết bị hoặc nội thất giá trị trong mặt bằng. Hợp đồng của chủ nhà bảo hiểm cho tài sản của chủ nhà — tức là nhà và công trình.
Hãy xin bản sao giấy chứng nhận của chủ nhà và đọc mục "Đối tượng bảo hiểm" để xác nhận phạm vi.
Đây là rủi ro nhiều người thuê không lường trước. Nếu cháy bắt nguồn từ hoạt động của bạn và làm hỏng nhà của chủ, bạn có thể phải bồi thường theo Bộ luật Dân sự và theo hợp đồng thuê.
Phần này thuộc về bảo hiểm trách nhiệm, không phải bảo hiểm tài sản. Nên hỏi tư vấn viên về điều khoản trách nhiệm với bên thứ ba hoặc trách nhiệm với tài sản thuê.
Đây là tình huống phổ biến và cũng là nguồn tranh chấp lớn nhất. Khi không có thỏa thuận, mỗi bên vẫn chịu trách nhiệm với tài sản của mình, nhưng nghĩa vụ mua bảo hiểm bắt buộc và trách nhiệm bồi thường khi có lỗi sẽ phải xác định theo pháp luật chung — mất thời gian và dễ tranh cãi.
Nên bổ sung phụ lục hợp đồng ngay, kể cả khi đang thuê giữa chừng.
Thường có ba lớp: ban quản lý trung tâm bảo hiểm phần công trình và khu vực chung; chủ mặt bằng (nếu khác ban quản lý) bảo hiểm phần sở hữu của họ; và bạn bảo hiểm hàng hóa, thiết bị, phần hoàn thiện do bạn đầu tư.
Nhiều trung tâm thương mại yêu cầu người thuê xuất trình giấy chứng nhận bảo hiểm như điều kiện trong hợp đồng.
Chủ kho bảo hiểm công trình kho. Bạn bảo hiểm hàng hóa trong kho — đây thường là phần giá trị lớn nhất.
Lưu ý về giá trị khai báo: hàng tồn kho biến động theo mùa. Nếu khai theo mức trung bình mà cháy đúng lúc kho đầy hàng, bạn chỉ được bồi thường theo tỷ lệ.
Nếu tổng diện tích phục vụ sản xuất, kinh doanh từ 200 m² trở lên thì cơ sở thuộc diện bắt buộc mua bảo hiểm cháy nổ theo mục 44 Phụ lục VII Nghị định 105/2025.
Ngoài ra loại hình này còn phải đáp ứng điều kiện an toàn phòng cháy riêng, trong đó có yêu cầu ngăn cách khu vực kinh doanh với khu vực để ở.
Nguồn tham khảo
- Nghị định 105/2025/NĐ-CP ngày 15/5/2025, hiệu lực 01/7/2025 — Phụ lục VII (danh mục cơ sở phải mua bảo hiểm cháy nổ bắt buộc)
- Nghị định 106/2025/NĐ-CP ngày 15/5/2025 quy định xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực PCCC và CNCH
- Nghị định 67/2023/NĐ-CP — Điều 23 về đối tượng bảo hiểm, đã được Điều 44 NĐ 105/2025 sửa đổi
- Bộ luật Dân sự 2015 — quy định về hợp đồng thuê tài sản và trách nhiệm bồi thường thiệt hại
Nội dung được đội ngũ DBV247 biên soạn và cập nhật ngày 13/08/2026. Quy định pháp luật và biểu phí có thể thay đổi — vui lòng liên hệ hotline 0869 656 561 để được xác nhận thông tin mới nhất.
