Nhiều chủ cửa hàng nghĩ bảo hiểm cháy nổ chỉ dành cho nhà máy và toà nhà lớn. Thực tế, từ ngày 01/7/2025 ngưỡng bắt buộc với nhiều loại hình kinh doanh nhỏ chỉ là 200 m² diện tích sàn — mức mà một cửa hàng vải hoặc kho nhỏ đã vượt.
Bài viết chỉ ra ngưỡng cụ thể theo từng loại hình kinh doanh, và ba chỗ chủ cơ sở hay tính sai dẫn đến kết luận nhầm là mình không thuộc diện.
Trả lời nhanh
Hộ kinh doanh thuộc diện bắt buộc mua bảo hiểm cháy nổ khi đạt ngưỡng tại Phụ lục VII Nghị định 105/2025/NĐ-CP. Ngưỡng thay đổi theo loại hình:
- Bán hàng dễ cháy (vải, giấy, nhựa, gỗ): từ 200 m²
- Dịch vụ ăn uống và dịch vụ khác: từ 300 m²
- Chợ, siêu thị, trung tâm thương mại: từ 300 m²
- Karaoke, vũ trường, vui chơi giải trí: từ 2 tầng hoặc 300 m²
- Nhà vừa ở vừa kinh doanh: phần kinh doanh từ 200 m²
- Cửa hàng xăng dầu: bắt buộc, không phụ thuộc quy mô
- Kinh doanh khí đốt: tồn chứa trên 500 kg
Tỷ lệ phí theo Phụ lục VI cùng nghị định, tính trên giá trị tài sản gồm cả hàng hóa tồn kho.
1. Bảng ngưỡng theo loại hình kinh doanh
| Loại hình kinh doanh | Ngưỡng bắt buộc | Mục |
|---|---|---|
| Cơ sở kinh doanh hàng hóa dễ cháy | Từ 200 m² sàn | 13 |
| Kho chứa hàng hạng nguy hiểm cháy, cháy nổ A, B, C | Từ 200 m² sàn | 28 |
| Nhà ở kết hợp sản xuất, kinh doanh | Phần kinh doanh từ 200 m² | 44 |
| Chợ, trung tâm thương mại, siêu thị | Từ 300 m² sàn | 11 |
| Kinh doanh dịch vụ ăn uống, dịch vụ khác | Từ 300 m² sàn | 12 |
| Karaoke, vũ trường, vui chơi giải trí, biểu diễn nghệ thuật | Từ 2 tầng hoặc 300 m² | 10 |
| Nhà để xe, nhà trưng bày ô tô, xe máy | Từ 500 m² sàn | 31 |
| Cơ sở sửa chữa, bảo dưỡng xe cơ giới (gara) | Từ 500 m² sàn | 40 |
| Khách sạn, nhà nghỉ, homestay, cơ sở lưu trú | Từ 3 tầng hoặc 500 m² | 17 |
| Nhà đa năng, nhà hỗn hợp | Từ 3 tầng hoặc 500 m² | 20 |
| Kinh doanh hàng khó cháy hoặc hàng không cháy trong bao bì dễ cháy | Từ 1.000 m² sàn | 14 |
| Kinh doanh khí đốt | Tồn chứa trên 500 kg | 15 |
| Cửa hàng xăng dầu | Không có ngưỡng | 16 |
Điểm cần nhớ: loại hàng hóa quyết định ngưỡng nhiều hơn quy mô cửa hàng. Cùng diện tích 250 m², một cửa hàng vải đã thuộc diện bắt buộc trong khi một cửa hàng bán đồ kim khí thì chưa.
2. "Hàng hóa dễ cháy" gồm những gì?
Đây là chỗ quyết định giữa ngưỡng 200 m² và 1.000 m² — chênh lệch năm lần, nên phân loại đúng rất quan trọng.
| Nhóm | Ví dụ hàng hóa | Ngưỡng |
|---|---|---|
| Hàng dễ cháy | Vải vóc, quần áo, giấy, bao bì carton, nhựa, mút xốp, gỗ, đồ nội thất, mỹ phẩm chứa dung môi, sơn, dung môi, hóa chất gia dụng, đồ nhựa gia dụng | 200 m² |
| Hàng khó cháy hoặc không cháy trong bao bì dễ cháy | Kim khí, sứ, thủy tinh, xi măng, sắt thép, thiết bị điện tử đóng thùng carton | 1.000 m² |
Lưu ý về bao bì: hàng không cháy nhưng đựng trong bao bì dễ cháy vẫn thuộc nhóm thứ hai, không phải nhóm hàng không cháy. Ví dụ kho chứa thiết bị điện tử đóng thùng carton — bản thân thiết bị khó cháy nhưng thùng carton là vật liệu cháy nhanh.
Nếu cửa hàng bán nhiều loại hàng, áp ngưỡng của nhóm có ngưỡng thấp nhất. Bán 70% hàng kim khí và 30% hàng nhựa thì vẫn áp ngưỡng 200 m².
3. Cách tính diện tích sàn cho đúng
Đây là lỗi phổ biến nhất khiến chủ cơ sở kết luận sai. Tổng diện tích sàn không phải diện tích khu vực khách hàng.
Phải cộng vào:
- Khu vực bán hàng, phục vụ khách
- Kho, khu chứa hàng — kể cả kho phụ, gầm cầu thang dùng chứa hàng
- Bếp, khu sơ chế (với cơ sở ăn uống)
- Khu vực nhân viên, phòng thay đồ, nhà vệ sinh trong phạm vi cơ sở
- Tất cả các tầng, kể cả tầng lửng và tầng hầm nếu thuộc phạm vi cơ sở
Ví dụ tính đúng — quán ăn hai tầng:
- Tầng 1: khu khách 120 m² + bếp 40 m² + kho 15 m² = 175 m²
- Tầng 2: khu khách 130 m² + khu nhân viên 20 m² = 150 m²
- Tổng: 325 m² → thuộc diện bắt buộc (ngưỡng 300 m²)
Nếu chỉ tính khu khách hàng (120 + 130 = 250 m²), chủ quán sẽ kết luận sai là chưa thuộc diện.
4. Nhà vừa ở vừa kinh doanh — mục riêng, cách tính riêng
Loại hình này rất phổ biến ở Việt Nam và có mục riêng trong danh mục: mục 44 — nhà ở kết hợp sản xuất, kinh doanh, ngưỡng từ 200 m² diện tích phục vụ sản xuất, kinh doanh.
Điểm khác biệt quan trọng: chỉ tính phần diện tích dùng cho kinh doanh, không tính phần để ở. Đây là điểm có lợi cho chủ nhà.
| Tình huống | Diện tích kinh doanh | Kết luận |
|---|---|---|
| Nhà 4 tầng 400 m², tầng 1 bán hàng 100 m² | 100 m² | Chưa thuộc diện |
| Nhà 3 tầng, tầng 1 và 2 làm xưởng 220 m², tầng 3 để ở | 220 m² | Thuộc diện |
| Nhà 2 tầng 300 m², cả tầng 1 là kho hàng 150 m², tầng 2 ở | 150 m² | Chưa thuộc diện |
Ngoài nghĩa vụ bảo hiểm, loại nhà này còn phải đáp ứng các điều kiện an toàn về phòng cháy riêng theo Điều 21 Luật Phòng cháy, chữa cháy và cứu nạn, cứu hộ 2024:
- Có biển cấm, biển báo, biển chỉ dẫn theo quy định
- Khu vực kinh doanh hàng có nguy cơ cháy nổ phải được ngăn cách hoặc ngăn cháy với khu vực để ở
- Với nhà kinh doanh hàng hóa nguy hiểm về cháy nổ: không được bố trí chỗ ngủ trong khu vực sản xuất, kinh doanh; phải có phương tiện báo cháy, giải pháp thông gió, thiết bị phát hiện rò rỉ khí; khu vực kinh doanh phải ngăn cháy với lối thoát nạn của khu để ở
Các điều kiện này quan trọng với bảo hiểm vì vi phạm quy định PCCC là căn cứ để giảm hoặc từ chối bồi thường. Mua bảo hiểm mà vẫn để chỗ ngủ trong khu chứa hàng dễ cháy thì khi cháy rất khó được chi trả đầy đủ.
5. Thuê mặt bằng: chủ nhà hay người thuê phải mua?
Câu hỏi này gây vướng cho rất nhiều hộ kinh doanh, và câu trả lời có hai phần.
Về tài sản được bảo hiểm
Nguyên tắc: ai sở hữu tài sản thì mua bảo hiểm cho tài sản đó.
| Tài sản | Ai mua |
|---|---|
| Nhà, công trình, kết cấu, hệ thống điện nước cố định | Chủ nhà (bên cho thuê) |
| Hàng hóa, thiết bị, nội thất, đồ dùng do người thuê đưa vào | Người thuê |
Đây là điểm nhiều người thuê không biết: bảo hiểm của chủ nhà không bồi thường hàng hóa và thiết bị của bạn. Cháy xảy ra, chủ nhà được đền phần nhà, bạn mất toàn bộ hàng.
Về nghĩa vụ pháp lý mua bảo hiểm bắt buộc
Nghĩa vụ mua bảo hiểm cháy nổ bắt buộc thuộc về người đứng đầu cơ sở — trong thực tế thường là người trực tiếp vận hành hoạt động kinh doanh tại đó, tức là người thuê.
Cách xử lý gọn nhất: ghi rõ trong hợp đồng thuê mặt bằng ai chịu trách nhiệm mua bảo hiểm cho phần nào, và yêu cầu bên kia cung cấp bản sao giấy chứng nhận bảo hiểm.
Không có điều khoản này, khi cháy xảy ra hai bên rất dễ tranh chấp về việc ai đáng lẽ phải mua — trong lúc cả hai đều đang thiệt hại.
6. Phí bao nhiêu?
Công thức: Phí = Giá trị tài sản tham gia bảo hiểm × Tỷ lệ phí, cộng 10% VAT.
Tỷ lệ phí theo Phụ lục VI Nghị định 105/2025 phụ thuộc loại hình cơ sở và việc có hệ thống chữa cháy tự động hay không. Với hộ kinh doanh, giá trị tài sản khai báo gồm ba phần:
Phần hoàn thiện, trang trí nội thất — nếu bạn là người đầu tư phần này.
Thiết bị, máy móc — tủ lạnh, tủ đông, bếp công nghiệp, máy móc sản xuất, thiết bị bán hàng, hệ thống điều hoà.
Hàng hóa tồn kho — phần này nhiều chủ cơ sở khai thiếu nhất.
Về hàng tồn kho: giá trị tồn kho biến động theo mùa. Nếu bạn khai theo mức trung bình mà cháy xảy ra đúng lúc kho đầy hàng dịp cao điểm, bạn chỉ được bồi thường theo tỷ lệ giữa giá trị khai báo và giá trị thực tế.
Cách an toàn: khai theo mức tồn kho cao nhất trong năm, hoặc trao đổi với tư vấn viên về điều khoản điều chỉnh giá trị theo kỳ.
7. Hàng tồn kho có được bảo hiểm không?
Có. Theo Điều 23 Nghị định 67/2023 được sửa đổi bởi điểm b khoản 1 Điều 44 Nghị định 105/2025, đối tượng bảo hiểm cháy nổ bắt buộc là toàn bộ tài sản của cơ sở, gồm:
- Nhà, công trình và tài sản gắn liền với nhà, công trình
- Máy móc, thiết bị phục vụ hoạt động, sản xuất, kinh doanh
- Các loại hàng hóa, vật tư — bao gồm cả nguyên vật liệu, bán thành phẩm và thành phẩm
Với hộ kinh doanh, mục thứ ba thường là khoản giá trị lớn nhất. Một cửa hàng vải hoặc kho phụ kiện có thể có giá trị hàng tồn kho vượt xa giá trị thiết bị và nội thất cộng lại.
8. Cần làm gì bây giờ?
Tính lại tổng diện tích sàn cho đúng. Cộng đủ tất cả các tầng và khu phụ trợ. Đối chiếu với bảng ngưỡng ở mục 1.
Xác định loại hàng hóa chính. Nếu có hàng dễ cháy thì áp ngưỡng 200 m², kể cả khi hàng đó chỉ chiếm phần nhỏ.
Nếu thuê mặt bằng, làm rõ với chủ nhà ai mua phần nào, và xin bản sao giấy chứng nhận bảo hiểm của họ.
Kiểm kê giá trị tài sản gồm cả hàng tồn kho ở mức cao nhất trong năm.
Rà lại điều kiện PCCC — đặc biệt việc ngăn cách khu kinh doanh với khu ở, và không bố trí chỗ ngủ trong khu chứa hàng dễ cháy. Vi phạm là căn cứ từ chối bồi thường.
Chụp ảnh, quay video toàn bộ cơ sở và hàng hóa, lưu lên đám mây kèm hóa đơn thiết bị lớn. Bộ tư liệu này rút ngắn quá trình chứng minh thiệt hại rất nhiều.
Tổng kết: Với hộ kinh doanh, ngưỡng bắt buộc thấp hơn nhiều so với suy nghĩ thông thường — 200 m² với cơ sở bán hàng dễ cháy và nhà vừa ở vừa kinh doanh, 300 m² với ăn uống và bán lẻ nói chung.
Ba chỗ hay tính sai: tính thiếu diện tích kho và bếp, phân loại sai nhóm hàng hóa, và khai thiếu giá trị hàng tồn kho.
DBV247 tính giúp miễn phí cơ sở của bạn có thuộc diện bắt buộc hay không, và tư vấn cách khai giá trị hàng tồn kho để không bị bồi thường theo tỷ lệ. Xem chi tiết bảo hiểm cháy nổ hộ kinh doanh, hoặc tra danh mục đầy đủ 44 loại cơ sở. Hotline 0869 656 561.
Câu hỏi thường gặp
Chưa bắt buộc. Cơ sở kinh doanh dịch vụ ăn uống thuộc diện bắt buộc khi tổng diện tích sàn từ 300 m² trở lên (mục 12 Phụ lục VII NĐ 105/2025).
Nhưng hãy tính lại cho đúng: tổng diện tích sàn gồm cả bếp, kho, khu vực nhân viên, và tất cả các tầng — không chỉ khu khách ngồi. Nhiều quán tưởng mình 250 m² nhưng cộng đủ thì vượt 300 m².
200 m². Đây là nhóm "cơ sở kinh doanh hàng hóa dễ cháy" (mục 13) — ngưỡng thấp hơn hẳn so với 300 m² của dịch vụ ăn uống hoặc 1.000 m² của hàng khó cháy.
Vải vóc, quần áo, giấy, nhựa, gỗ, mỹ phẩm chứa dung môi đều thuộc nhóm hàng dễ cháy.
Áp mục 44 của danh mục: tổng diện tích phục vụ sản xuất, kinh doanh từ 200 m² trở lên là thuộc diện bắt buộc.
Điểm quan trọng: chỉ tính phần diện tích dùng cho kinh doanh, không tính phần để ở. Nhà 400 m² nhưng chỉ dùng 150 m² tầng 1 để bán hàng thì chưa thuộc diện.
Nguyên tắc: ai sở hữu tài sản thì người đó mua bảo hiểm cho tài sản đó.
Chủ nhà mua cho nhà và công trình. Bạn — người thuê — mua cho tài sản của mình: hàng hóa, thiết bị, nội thất, đồ dùng bạn đưa vào. Bảo hiểm của chủ nhà không bồi thường hàng hóa của bạn.
Nghĩa vụ mua theo danh mục thuộc về người đứng đầu cơ sở — thường là người thực tế vận hành hoạt động kinh doanh. Cách an toàn nhất: ghi rõ trong hợp đồng thuê ai mua phần nào.
Có. Theo Điều 23 NĐ 67/2023 được sửa đổi bởi điểm b khoản 1 Điều 44 NĐ 105/2025, đối tượng bảo hiểm cháy nổ bắt buộc bao gồm các loại hàng hóa, vật tư — kể cả nguyên vật liệu, bán thành phẩm và thành phẩm.
Lưu ý thực tế: giá trị hàng tồn kho biến động theo mùa. Nếu khai theo mức thấp mà cháy đúng lúc kho đầy hàng, bạn chỉ được bồi thường theo tỷ lệ. Nên khai theo mức tồn kho cao nhất trong năm.
Không tính theo diện tích mà theo khối lượng: tổng lượng khí đốt tồn chứa trên 500 kg là thuộc diện bắt buộc (mục 15).
Riêng cửa hàng xăng dầu thì bắt buộc không phụ thuộc quy mô — mọi cửa hàng xăng dầu đều thuộc diện (mục 16).
Tuỳ hạng nguy hiểm cháy của hàng trong kho. Kho chứa hàng hạng nguy hiểm cháy và cháy nổ A, B, C: bắt buộc từ 200 m² diện tích sàn. Kho chứa hàng hạng D, E: từ 5.000 m³ khối tích hoặc 1.000 m² sàn.
Nếu kho nằm cùng địa điểm với cửa hàng, thường gộp vào một hợp đồng và tính tổng diện tích sàn.
Đây là vi phạm hành chính trong lĩnh vực phòng cháy, chữa cháy. Theo quy định hiện hành, mức phạt trong lĩnh vực này có thể lên tới 100 triệu đồng tuỳ hành vi và mức độ.
Với hộ kinh doanh, rủi ro thực tế lớn hơn tiền phạt là mất toàn bộ hàng hóa và thiết bị khi cháy — khoản này thường bằng nhiều năm lợi nhuận.
Nguồn tham khảo
- "Danh mục 44 cơ sở phải mua bảo hiểm cháy, nổ bắt buộc" — Báo Điện tử Chính phủ
- Nghị định 105/2025/NĐ-CP ngày 15/5/2025, hiệu lực 01/7/2025 — Phụ lục VI và Phụ lục VII — toàn văn trên Cổng TTĐT Chính phủ
- Điều 20 và Điều 21 Luật Phòng cháy, chữa cháy và cứu nạn, cứu hộ năm 2024 — điều kiện an toàn về phòng cháy đối với nhà ở và nhà ở kết hợp sản xuất, kinh doanh
- Nghị định 67/2023/NĐ-CP — đã được Điều 44 NĐ 105/2025 sửa đổi, bổ sung
Nội dung được đội ngũ DBV247 biên soạn và cập nhật ngày 06/08/2026. Quy định pháp luật và biểu phí có thể thay đổi — vui lòng liên hệ hotline 0869 656 561 để được xác nhận thông tin mới nhất.
